Семьи, которые успели воспользоваться сертификатом, нередко задаются вопросом: можно ли продать жилье, купленное на материнский капитал? Закон это разрешает, но при соблюдении определенных требований. Отвечает юрист нашего сайта Иван Лукин.
Ограничения при продаже недвижимости, приобретенной за маткапитал
Продать квартиру или дом, купленный за счет средств семейного сертификата, нельзя без получения разрешения от инстанции опеки и попечительства. Кроме того, представители опеки имеют право присутствовать при продаже жилья, приобретенного на маткапитал.
В ФЗ № 256 «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» даны общие правила по распоряжению сертификатом, но упомянутые выше запреты и ограничения не прописаны. Требование о получении одобрения отдела опеки установлено иными законами (в частности ст. 28, ст. 37 ГК РФ, а также ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»).
Органы опеки необходимо уведомить о предстоящей сделке, так как они контролируют соблюдение прав детей. Каждый член семьи, независимо от возраста, становится собственником дома, приобретенного, реконструированного или отремонтированного за материнский капитал. Поэтому для получения разрешения на продажу квартиры, приобретенной за счет средств сертификата, родителю придется убедить органы опеки в следующем:
- каждый ребенок получит долю новой недвижимости;
- жилищные условия в приобретаемой квартире соответствуют санитарным нормам, по площади и другим стандартам новое жилье не хуже предыдущего.
В таком случае семья получит разрешение. Если родители проигнорируют данное требование и оформят сделку купли-продажи, то она будет аннулирована.
Как получить в органах опеки разрешение на продажу жилья?
Для получения одобрения опеки родители должны подтвердить документально, что недвижимость реализуется в целях улучшения жилищных условий детей. Для этого необходимо написать заявление и собрать пакет следующих документов:
- письменное заявление по утвержденной форме;
- при необходимости документ об отсутствии родителей (свидетельство о смерти, справка из мест заключения, решение о лишении родительских прав);
- паспорта родителей и детские свидетельства о рождении;
- согласие от взрослых на участие ребенка в предстоящей сделке;
- документ об оценочной стоимости жилья;
- техпаспорт и другая документация на квартиру;
- справка о задолженности по услугам ЖКХ.
Для обмена квартиры на частный дом потребуются документы, подтверждающие наличие коммуникаций и вид материалов, использованных для строительства. Подтверждающие бумаги необходимы, например, чтобы доказать, что квартира обменивается на более маленькую по размеру для получения денег на лечение ребенка.
Органы опеки разрешают обмен семейной недвижимости на жилье меньшего размера. Для получения разрешения родители должны подтвердить, что ребенок получит долю аналогичную то части, которую он имел в старом жилье. Но при этом доли остальных членов семьи уменьшатся. Если пакет документов в порядке, органы опеки выдают разрешение в установленные сроки.
Как продать квартиру, приобретенную в ипотеку с маткапиталом?
Трудности при оформлении разрешения на продажу квартир возникают, если жилье было приобретено в ипотеку с использованием маткапитала в качестве первоначального взноса. Особенно, если новая недвижимость тоже будет покупаться за счет жилищной ссуды.
Основные проблемные ситуации связаны с выделением детских долей:
- ипотечный договор подразумевает покупку жилья, заложенного банку, наличие залога не позволяет оформить квартиру в собственность, следовательно, доли для детей выделить нельзя;
- оформить доли на детей невозможно, пока частный дом или новостройка не будут достроены;
- если образуется просроченная задолженность по ссуде, недвижимость выставляется на торги, но наличие прописанных детей этому препятствует.
Для решения данных проблем родители подготавливают нотариально заверенное обязательство (Письмо ФНП N 124/05-08 от 28.01.2009) о выделении долей через 6 месяцев после погашения ипотечного кредита или сдачи жилого объекта в эксплуатацию.
Соблюдение обязательства не контролируется государством, поэтому дети лишаются своих законных долей. На рынке недвижимости родители могут реализовать жилье без оформления детской собственности. Гражданин, купивший такую квартиру, рискует все потерять, так как:
- обделенные долями дети будут иметь право в течение 3 лет после совершеннолетия обратиться в суд;
- покупатель лишится денег и недвижимости, если сделка будет признана незаконной. Квартиру придется вернуть законным владельцам – наследникам.
Заключение
При продаже квартир и домов, приобретенных или построенных за счет средств материнского капитала, необходимо соблюдать нормы законодательства и просчитывать возможные риски. Выполнение требований закона позволит оформить сделку в кратчайшие сроки.
