Как и когда можно воспользоваться материнским капиталом для покупки жилья

В 2006 году был принят закон №256-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей», в котором были чётко регламентированы способы использования средств, выделяемых в качестве материнского капитала (далее МК). Одним из приоритетных направлений является приобретение жилья или улучшение условий проживания.

Как воспользоваться материнским капиталом для покупки жилья: пошаговая инструкция

При использовании МК для приобретения жилья должны быть соблюдены следующие условия, указанные на законодательном уровне:

• при оформлении сделки в обязательном порядке долями в собственности наделяются дети и супруг. Все собственники будут указаны сначала в договоре купли-продажи, а затем и в выписке ЕГРН.
• использовать материнский капитал можно по достижению вторым ребёнком возраста 3-х лет. До этого момента МК можно реализовать только воспользовавшись ипотекой – оплатив первоначальный взнос или направив средства на погашение имеющейся ипотеки.
• все операции в рамках указанной сделки должны осуществляться безналичным путём через кредитные организации и ПФР.

Применение средств МК разнообразно. С его помощью возможно:

1. приобрести объект недвижимости на вторичном рынке без использования ипотечного кредита;
2. внести МК в качестве первоначального взноса или направить его на погашение действующего займа;
3. использовать МК для покупки жилья в строящемся доме;
4. использовать сертификат для самостоятельного строительства;
5. направить средства МК на реконструкцию имеющегося в собственности объекта недвижимости.

Процесс покупки жилья в ипотеку происходит в несколько действий:

• В первую очередь в банк подаётся заявка на получение ипотечного кредита. В заявлении в обязательном порядке следует указать, что заёмщик планирует использовать МК для выплаты первоначального взноса или для погашения основной суммы займа. К заявке следует приложить копию сертификата.
• После проверки документов кредитная организация самостоятельно направляет запрос в ПФР. Если Пенсионный фонд одобрит сделку – банк уведомит об этом заёмщика.
• Следующий этап – поиск подходящего объекта недвижимости и заключение договора купли-продажи жилья. Здесь также составляется нотариальное обязательство об оформлении приобретённого жилья в общую собственность.

На срок исполнения нотариального обязательства существует ограничение: исполнить его необходимо в течение полугода с момента погашения ипотечного кредита и снятия обременения.

• После того как документы будут подписаны, договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.
• Когда обременения будут сняты, собственники смогут получить выписку из базы ЕГРН и исполнить нотариальное обязательство.

Основной особенностью процедуры приобретения недвижимости за счёт средств государственной поддержки является то, что сначала оформляется ДКП, и только после этого Пенсионный Фонд принимает заявление и направляет деньги продавцу. То есть сделка предполагает рассрочку платежа по времени принятия решения ПФР.

Для того чтобы купить жильё на вторичке, потребуется:

• Заказать в отделении ПФР или МФЦ справку о размере материнского капитала. Срок получения документа – 10 рабочих дней с момента подачи заявления.
• После подбора подходящего объекта недвижимости оформляется договор купли-продажи, в который вносится пункт об использовании МК и указываются доли каждого члена семьи.

Договор должен содержать:

1. Сведения о МК, сроки и порядок расчёта, реквизиты расчётного счёта продавца.
2. В договор также следует внести условие о том, что в собственность покупателя объект недвижимость перейдёт только после того, как расчёт между сторонами будет произведён полностью.
3. К соглашению в обязательном порядке прилагается справка о размере неоплаченного долга.

Когда договор составлен и зарегистрирован, ПФР рассматривает заявление покупателя и переводит деньги продавцу. Рассмотрение документов занимает 1 месяц. На перечисление средств отводится 10 рабочих дней.

После того как на счёт продавца поступят средства от ПФР, он вместе с покупателем должен посетить МФЦ или Росреестр и подать заявление о снятии залога с объекта недвижимости, приложив банковскую выписку. Через 10 рабочих дней покупатель должен получить выписку из базы ЕГРН и проверить, снято ли обременение с жилья.

Материнский капитал можно использовать при покупке недвижимости по договору долевого участия (ДДУ). Сделать это можно двумя способами:

• оплатить жильё собственными средствами и маткапиталом;
• купить квартиру в строящемся доме с привлечением заёмных средств, использовав МК как первоначальный взнос, или оплатив им часть полученной ипотеки.

Сделка проходит в несколько этапов:

• Покупатель вместе с застройщиком подписывает договор долевого участия, в котором будут обозначены сведения о сертификате, сроки оплаты – не менее месяца, а также обе суммы: средства, которые будут выплачены сразу и сумма материнского капитала, которая будет выплачена застройщику ПФР спустя месяц.
• ДДУ регистрируется в Росреестре.
• В ПФР направляется заявление о распоряжении средствами МК. К нему необходимо приложить выписку из банка, которая подтвердит фактическое перечисление продавцу средств в счёт оплаты ДДУ, копию договора, а также нотариальное заверение о выделении долей.
• После того как ПФР перечислит заёмщику деньги, право собственности покупателя будет зарегистрировано в Росреестре.

Если ДДУ оформляется с привлечением заёмных средств:

• в банк подаётся заявка на получение ипотечного кредита;
• после получения одобрения заключается ДДУ;
• соглашение проходит регистрацию в Росреестре;
• в ПФР направляется заявление о распоряжении маткапиталом, к которому прилагаются копии ДДУ и нотариальное обязательство о распределении долей;
• после перечисления средств от ПФР покупатель должен посетить банк и оформить договор о залоге имущественного права на приобретённую по ДДУ недвижимость;
• кредитный договор также проходит регистрацию в Росреестре;
• средства перечисляются застройщику.

Ни в одном из нормативно-правовых актов, регулирующих использование средств материнского капитала, нет запрета на покупку доли в квартире или комнаты. На практике ПФР одобряет такие сделки, но приобрести можно далеко не каждый объект недвижимости.

Механизм осуществления сделки непрост. Чтобы избежать трудностей потребуется выполнить действия в таком порядке:

1. Подобрать отдельное жилое помещение, которое станет предметом договора купли-продажи.
2. Проверить его на юридическую чистоту, убедившись, что документы оформлены надлежащим образом, продавец является владельцем данного объекта недвижимости, а на само жильё не наложено никаких обременений.
3. Оформить договор купли-продажи, в котором необходимо указать, что расчёт производится, в том числе и за счёт бюджетных средств, а также срок, в течение которого покупатель должен будет направить в ПФР заявление о распоряжение МК.
4. Следующий этап – регистрация сделки в Росреестре.
5. Покупатель направляет запрос в базу ЕГРН и получает выписку, в которой будут указаны сведения о текущем собственнике.
6. Обращаемся в ПФР и пишем заявление на распоряжение финансовыми ресурсами материнского капитала.
7. После рассмотрения документов ПФР переводит деньги продавцу, а с объекта недвижимости снимается обременение. Когда обременение будет снято, покупатель сможет исполнить оформленное ранее нотариальное обязательство.

Согласно нормам законодательства РФ, материнский капитал может быть направлен на «улучшение жилищных условий», т.е. денежные ресурсы должны быть вложены так, чтобы в итоге благосостояние семьи возросло. Это приводит к тому, что покупателю придётся документально подтвердить тот факт, что покупка дополнительной комнаты позволит улучшить условия проживания детей.

Требования к недвижимости

Согласно положениям статьи 10 ФЗ №256, ресурсы материнского сертификата могут быть направлены на приобретение жилья, которое отвечает следующим требованиям:

• Приобретаемое помещение должно быть изолированным.
• Должно отвечать санитарно-гигиеническим нормам.
• Метраж должен быть достаточным для размещения семьи. Требований к минимальной площади нет.
• Помещение должно быть пригодным для проживания и отвечать техническим требованиям.
• Иметь необходимые коммуникации.
• Относиться к жилому фонду.
• На него не должны быть наложены обременения.
• Не допускается покупка объекта недвижимости, принадлежащего одному из супругов.
• В помещении должны присутствовать источники естественного освещения.
• Приобретаемая недвижимость не должна быть расположена на чердаке, в подвальном помещении, цокольном этаже и т.д.

Дополнительным требованием, которое может быть выдвинуто Пенсионным фондом, может стать наличие возле приобретаемого жилья необходимой инфраструктуры, дорожных развязок и социально значимых объектов.

Перечень документов для ПФР

Для того чтобы распорядиться средствами маткапитала, в ПФР потребуется предоставить следующий комплект документов:

• Заявление установленного образца, в котором будет указана цель использования сертификата.
• Оригинал полученного сертификата или его дубликат, если он выдавался.
• Копию гражданского паспорта РФ владельца сертификата.
• СНИЛС.
• Свидетельство о браке или свидетельство о расторжении брака.
• Копию договора купли-продажи, зарегистрированного в Росреестре.
• Оригинал выписки из базы ЕГРН.
• Нотариально заверенное обязательство о выделении долей детям и супругу заявителя.

На кого оформляется недвижимость

Согласно нормам российского законодательства объект недвижимости, приобретённый с использованием средств материнского сертификата, должен быть оформлен в долевую собственность членов семьи покупателя. Как правило, сначала право собственности регистрируется на владельца сертификата и заключается обязательство о выделении долей детям и супругу, которое необходимо исполнить в течение 6 месяцев с момента перехода права собственности.

В какие сроки перечисляется маткапитал продавцу

В соответствии с положениями Постановления Правительства РФ №253 от 03.03.2017 сроки перевода материнского капитала были сокращены. На рассмотрение заявления и принятие решения о возможности распоряжения МК по-прежнему отводится 30 дней. Срок перечисления средств после внесения соответствующих поправок в ФЗ был сокращён с 30 до 10 рабочих дней.

Можно ли обналичить материнский капитал с целью покупки жилья за наличные

Потратить денежные ресурсы государственной поддержки можно только цели, указанные в статье 7 ФЗ №256. Взять маткапитал в виде наличных на руки лицо вправе лишь в том случае, если у его владельца оформлены документы на получение соответствующих ежемесячных выплат на второго ребёнка.

Процедура приобретения недвижимости за счёт средств материнского капитала довольно сложна и имеет ряд нюансов, поэтому перед тем, как заключить договор купли продажи, следует тщательно проверить требования, предъявляемые к объекту недвижимости, и юридическую чистоту сделки.