Как узаконить самовольную постройку

Надо ли оформлять самовольную постройку? Обязательно. Иначе могут возникнуть серьезные проблемы. Даже дом, доставшийся по наследству, построенный на собственном земельном участке, но не узаконенный государством, может причинить массу хлопот.

В лихие девяностые  люди решали «квартирный вопрос» всеми доступными средствами – самовольное строительство стало одной из черт российской действительности. Но с 2006 года государство объявило войну самострою. Для владельцев капитального жилья стал актуальным вопрос, как узаконить самовольные постройки, чтобы избежать их сноса. И сегодня большую ошибку совершают те застройщики, которые во избежание бумажной волокиты решают сначала построить дом, а потом оформить на него документы. Легализация самовольной постройки сопряжена с дополнительными расходами и не всегда заканчивается благоприятно для собственника недвижимости.

Но обо всем по порядку.

Что такое самострой

Прежде всего, заметим, что самостроем может считаться только капитальное строение с фундаментом , прочно связанное с землей  – его нельзя разобрать и перенести в другое место.  Официальный термин   объект капитального строительства, или ОКС.  Помимо жилья сюда относятся подсобные помещения: гаражи, бани, сараи, склады, торговые палатки и т. д. Гражданский Кодекс РФ (ред. от 9.03.21) относит эти здания к самострою, если по отношению к ним справедливо ХОТЯ БЫ ОДНО из четырех условий. А именно, они построены:

• на земле, не оформленной надлежащим образом в собственность или в аренду;
• на земле, целевое назначение которой не допускает подобных строений;
• без разрешения на строительство или согласования с компетентными органами;
• с нарушением градостроительных норм.

Вердикт государства по отношению к таким строениям один: владелец НЕ ИМЕЕТ ПРАВА пользоваться самостроем: проживать, дарить, оставлять в наследство, продавать. (п.2, ст.222). Подписанный Президентом 3.08. 2018 г. закон о правилах сноса самостроя (№340-ФЗ), дает самовольным постройкам шанс на выживание. Если дом возведен без разрешения на строительство, но по техническим характеристикам соответствует градостроительным нормам, суд может признать право собственности на данный самострой. Земельный участок при этом должен быть правильно оформлен, а постройка   соответствовать виду разрешенного использования земли. Срок для приведения самостроя к требуемым техническим характеристикам – от 6 месяцев до трех лет. Так государство дает застройщикам возможность легализовать самовольную постройку –  в противном случае её ожидает снос (п.3, ст.222 ГК РФ). 

Санкции за самовольное строительство

Приступив к строительству без уведомления/разрешения муниципалитета, застройщик должен быть готов выплатить штраф за незаконное строительство. 

КоАП РФ определяет размеры штрафных санкций:

• 2-5 тыс. рублей для физлиц;
• 20-50 тыс. рублей для должностных лиц;
• 500 тыс. – 1 млн. рублей для юридических лиц.

С такими же суммами придется расстаться владельцу незаконной постройки, если он вселился в неё, эксплуатирует возведенный объект, но не спешит зарегистрировать его (ст. 9.5).

Строительство на неоформленном в собственность или аренду участке расценивается как самозахват и карается штрафом, начисляемым в процентах от кадастровой стоимости земли. 

Самовольная постройка НЕ подлежит легализации, если:

• находится на земле, не принадлежащей застройщику;
• не отвечает целевому назначению и ВРИ (виду разрешенного использования) участка;
• нарушает градостроительные нормы;
• создает угрозу безопасности окружающих; 
• нарушает права владельцев соседних участков.

В таких случаях суд выносит решение о сносе строения на средства застройщика. Срок для демонтажа самостроя – от 3-х до 12 месяцев. Не подчиняясь решению о сносе строения, его владелец рискует потерять и землю, на которой оно возведено (п.4, ст.222).

Но если, будучи собственником земельного участка, он сумеет вовремя привести самовольную постройку в соответствие с законными параметрами, у него появится шанс легализовать самострой.

Легализация самостроя в административном порядке

Для того, чтобы узаконить самовольную постройку, единого алгоритма действий нет – этот процесс зависит от многих факторов:

• находится ли участок в собственности застройщика, пользуется ли он им на основании арендного договора или строение возведено на незаконно занятой земле;
• соответствует ли здание ВРИ земельного участка;
• есть ли техническая документация на здание;

Существует 2 пути регистрации права собственности на самовольную постройку: в административном порядке и через суд. 

Собственники законно оформленных земельных участков могут зарегистрировать уже построенный дом в упрощенном порядке, воспользовавшись продленной до марта 2026 года «дачной амнистией».

ОКС и дачные домики на садовых участках оформляются по упрощенной схеме следует:

• обратиться к кадастровому инженеру, с его помощью заполнить декларацию на строение и заказать технический план;
• через МФЦ поставить собственность на кадастровый учет, предоставив документы о правах на землю и технический план дома;
• зарегистрировать недвижимость и приступить к уплате ежегодного налога (чего, собственно, и добивается государство от законопослушных граждан).

В цену вопроса входит расчет за кадастровые работы по созданию технического плана и оплата государственной пошлины.

Обратите внимание: участки с видом разрешенного использования «огородничество» не предназначены для капитального строительства. Узаконить на них жилой дом удастся только после изменения ВРИ, путем обращения  в местную администрацию.

Если же такой участок принадлежит к категории земель «сельхозназначения» (находится за пределами населенного пункта), сделать это будет особенно трудно.

Оформить в упрощенном порядке самострой на участках ИЖС и ЛПХ гораздо сложнее. Придется преодолеть все этапы «хождения по мукам», собрать разрешительные визы, которыми пренебрег застройщик в начале строительства.

1. Сначала нужно получить уведомление/разрешение местной администрации на соответствие планируемой постройки градостроительным нормам – это придется оформлять задним числом. Ведь дом уже возведен, и не всякий муниципальный орган согласится на выдачу такого документа. Если же строительство уже начато, но еще не закончено, по правилам, введенным с 4.08 2018 г., местная администрация имеет право выдать уведомление о соответствии задним числом (№340-ФЗ). Необходимые документы для получения разрешения местных органов власти: проект строения, обязательные резолюции всех экспертов, ГПЗУ.
2. Второй шаг – заказать технический план дома. Кадастровый инженер возьмется за работу только при наличии разрешительного уведомления от местной администрации.
3. Наконец, необходимо получить еще одно уведомление от муниципалитета – о соответствии готовой постройки первоначальному плану. Для этого нужны заключения СЭС, ОГПН, водоканала, газовиков и электриков. Придется заказать экспертизу, подтверждающую безопасность строения для окружающих, завизировать факт, что соседи не имеют претензий к объекту. Получив акт о вводе дома в эксплуатацию, можно обращаться в МФЦ с просьбой о постановке дома на кадастровый учет с последующим оформлением прав на собственность.

Если муниципалитет отказывает в выдаче разрешительных документов, или Росреестр не дает согласия на регистрацию, владельцу самостроя придется обратиться в суд.

Объекты на муниципальной земле считаются самостроем в следующих случаях:

• ОКС построены самозахватом – без акта купли-продажи или арендного договора на землю;
• Нарушены ВРИ, ограничительные условия на ЗУ: (вместо торговой палатки, например, построен гостевой дом);
• Объект построен без разрешительных документов исполнительной власти.

Легализация таких построек возможна только в судебном порядке после того, как будут оформлены земельные отношения между застройщиком и муниципалитетом.

Легализация самостроя через суд

В суд застройщик имеет право обратиться только после безуспешных попыток узаконить владение административным путем: либо муниципалитет отказал в выдаче уведомления, либо Росреестр – в постановке строения на учет. Эти структуры будут выступать ответчиками в судебном разбирательстве.

В исковом заявлении должно быть указано:

• на какой земле была возведена постройка – на собственном участке или на арендованном; какова категория земли и ВРИ;
• описание объекта по техплану;
• лицо, занимавшееся строительством;
• какие попытки были сделаны для легализации строения, и чем они закончились;
• кто является ответчиком по иску.

Исковое заявление завершается просьбой к суду разрешить регистрацию самовольной постройки и передачу её в собственность владельца земельного участка. Суд может принять одно из двух решений: либо узаконить самовольную постройку, либо обязать снести её. Решение суда об узаконивании самостроя зависит от того, насколько требования истца будут подтверждены ссылками на законодательные акты и на предоставленные документы. Иск будет удовлетворен, если документально будет доказано:

• у застройщика было законное право строить данный объект на земельном участке;
• постройка соответствовала всем правилам землепользования и параметрам строительства, определенным на момент судебного разбирательства;
• строение не угрожает жизни и здоровью людей и не ущемляет права соседей.

Обратите внимание. В ходе судебного разбирательства важно доказать тот факт, что застройщик принимал меры по своевременной легализации строительства, но получал отказы уполномоченных органов.

Положительный вердикт суда служит достаточным основанием для регистрации собственности.

Отказ в удовлетворении иска означает, что самострой подлежит сносу. Такое решение вправе принять и органы местной власти – если строение возведено самовольно на муниципальной земле и угрожает здоровью и жизни окружающих (п.4, ст. 222 ГК РФ). Но если самострой расположен на частной земле, решение о сносе принимает только суд. Демонтажу подлежат:

• строения, возведённые на муниципальной земле с нарушением ВРИ и ограничений по эксплуатации ЗУ;
• постройки, которые не могут быть приведены в соответствие с установленными требованиями;
• объекты, которые нарушают права соседей и создают угрозу для окружающих.

 Шанс на сохранение здания или компенсацию затрат на его строительство может дать положение ГК РФ о том, что самостроем не является объект, на момент возведения которого застройщик не знал/не мог знать об ограничениях на его земельном участке. Ограничивающие обстоятельства (объявление территории природоохранительной/культурной/рекреационной зоной, начало строительства автомагистрали, проведение ЛЭП, газопровода и т. д.) появились уже в разгар строительных работ. В таком случае (по решению суда, конечно!) муниципалитет должен компенсировать владельцу стоимость снесенной постройки.  

Пакет документов для судебного разбирательства

В пакет документов, прилагаемых к иску, входят:

• оценка стоимости строения – для расчета госпошлины;
• копии бумаг по земельной собственности или договора аренды;
• техплан постройки;
• заключение экспертов о соответствии СНиПам, об отсутствии угрозы для окружающих;
• справки о том, что постройка не ущемляет права соседей по участку;
• копии писем, подтверждающих отказ органов местной власти выдать разрешение о строительстве/отказ Росреестра в постановке объекта на кадастровый учет;
• договор с подрядчиком о строительстве/чеки на финансовые затраты по возведению объекта;
• квитанция об оплате госпошлины.

Если самострой возведен с нарушением ВРИ земельного участка, придется добиваться изменения вида разрешенного использования или дополнительного разрешения конкретно по участку, арендовать или покупать землю. Важно также, чтобы земля и ОКС на ней принадлежали одному лицу. При наличии других собственников ЗУ легализация самостроя будет затруднена.

 В доказательство того, что строение приведено в соответствие с техническими требованиями, прилагают акты обследования и экспертные заключения всех уполномоченных органов: по архитектуре и градостроительству, пожарной безопасности, санитарному надзору, экологических служб и. т. д. Для экономии нервов и времени проще заказать экспертную процедуру в проектной организации, которая и соберет всю необходимую документацию вплоть до согласования постройки с владельцами соседних участков. Отсутствие проблем по земле и по техническим параметрам – главные аргументы для вынесения судом положительного вердикта по иску узаконивания самостроя. И наоборот, отсутствие какого-либо документа может затормозить решение вопроса, а то и вовсе послужить основанием для отказа в легализации.

После того как суд вынес вердикт об узаконивании, оформление дома в собственность не составит труда. Остается обратиться в МФЦ или напрямую в Росреестр с пакетом документов:

• паспорт владельца недвижимости;
• заявление о регистрации ОКС;
• квитанция по уплате пошлины;
• судебное заключение;
• технический паспорт постройки.

После внесения данных об объекте в ЕГРН и регистрации станет возможной его эксплуатация и распоряжения по усмотрению собственника.

Заключение

Закон, принятый 3.08.2018 г., смягчил  жесткость государственной политики по отношению к самострою – теперь есть шанс легализовать его как в административном порядке, так и через суд. Этим обязательно стоит воспользоваться, чтобы избежать риска штрафов и потери постройки.

Если у вас остались вопросы, задайте их по бесплатным телефонам горячей линии:

8 (800) 350-84-32 для регионов РФ

8 (499) 938-49-63 для Москвы

8 (812) 425-60-96 для С-Петербурга

или воспользуйтесь формой для бесплатной консультации.