Материнский капитал и рефинансирование ипотеки несочетаемые между собой понятия. Сложности их оформления заключаются в условиях использования МК. Держатель сертификата получит отказ в проведении процедуры в любом случае. На каких основаниях это происходит, обсудим далее.
Что такое рефинансирование
Рефинансирование подразумевает изменение первичных условий ипотечного договора за счет заключения нового соглашения или смены кредитора. Причинами его проведения, как правило, является снижение ипотечной ставки. Заемщику становится невыгодно платить проценты по старому договору, он желает понизить их, сэкономив деньги на переплате.
Рефинансирование происходит следующим образом:
- Заемщик обращается в организацию, выдавшую ипотеку, либо в другой банк, оговаривая новые условия кредитования.
- Заключается новое соглашение, либо дополнение к старому.
- За счет вновь полученных средств, происходит погашение старой ипотеки.
- Заемщик выплачивает кредитное обязательство по новым условиям.
Финансовые организации не всегда идут на встречу клиентам, соглашаясь на проведение рефинансирования кредита. Эта процедура невыгодна для них, поэтому многие получают отказ. Единственным выходом становится обращение в другую организацию для заключения договора. Получая деньги на счет, заемщик погашает первое обязательство в полном объеме.
Проведение рефинансирования ипотеки в банке, выдавшем займ, осуществляется при условии создания у клиента форс-мажорной ситуации. К примеру, увольнении с работы или перевод на низкооплачиваемую должность. При этом, в банке должна действовать программа рефинансирования. В противном случае, вероятен риск получения отказа.
Отдельно отметим, что рефинансирование позволяет не только снизить ипотечную ставку, но также изменить сроки выплат на более длительные. Клиенту выгодно поменять условия сделки, но банк вправе отказать в заключении соглашения на новых условиях.
Условия направления материнского капитала на выплату ипотеки
Согласно ст. 10 п.6 ФЗ №256 от 29.12.2006 года, материнский капитал может быть использован в качестве первоначального взноса по ипотеке, либо для погашения «тела» займа. Воспользоваться сертификатом родители, вправе не дожидаясь исполнения ребенку трех лет.
Маткапитал можно направить на погашение ипотеки, вне зависимости от сроков ее оформления. Родители могли получить заемные средства задолго до рождения ребенка, при этом оплатить долг с использованием МК запретить им не смогут.
Условия использования маткапитала на оплату ипотеки:
- Собственность на недвижимость оформляется на всех членов семьи.
- Выделение долей несовершеннолетним детям обязательно.
Приобретенная недвижимость должна принадлежать всем членам семьи, она разделяется на равные доли между ними. Это является обязательным условием. Перед подачей документов в ПФ, родители обязаны оформить нотариально заверенное обязательство на выделение долей детям. За его исполнением пристально следит прокуратура.
При оформлении ипотеки с одновременным использованием МК, держатель сертификата берет на себя обязанности, отказаться от выполнения, которых невозможно по целому ряду причин. Выделение долей детям при первичном оформлении документов на займ и регистрации недвижимости в Росреестре, в большинстве случаев, запрещается банками. В случае невыплаты долга, финансовое учреждение не сможет изъять квартиру у детей на законных основаниях.
Трудности проведения рефинансирования ипотеки с маткапиталом
Выделение долей детям и наложение обременения на недвижимость, является основным препятствием для проведения рефинансирования ипотеки, при ее оплате за счет МК. Дело в том, что владелец сертификата предоставляет в ПФ договор с банком, именно он является главным документом на основе которого выдаются деньги с МК. При смене договора, возникнут проблемы с ПФ. В дальнейшем это может «вылиться» в крупное судебное разбирательство и необходимость возврата денег государству.
Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом возможно только при полном выполнении родителей обязательств, в частности:
- Выделении долей несовершеннолетним членам семьи.
- Переоформлении недвижимости в общую долевую собственность.
Оформление вышеописанных действий потребует снятия обременения с приобретаемой недвижимости. Для этого потребуется выплата ипотеки в полном размере, что невозможно без одновременного заключения договора с другим банком и получения от него заемных средств. При этом, оформление двойной ипотеки на один объект недвижимости исключено.
Рефинансирование ипотеки с первоначальным взносом с МК
Первичное оформление ипотеки требует оплаты первоначального взноса. С этой целью родители могут использовать маткапитал. В таком случае, в ПФ подается в обязательном порядке подается обязательство на выделение долей детям, либо они уже были выделены в процессе оформления документов в Росреестре. Проведение рефинансирования здесь исключено по следующим причинам:
- Банки отказывают в рефинансировании ипотеки, поскольку совладельцами недвижимости являются несовершеннолетние дети. Это большой риск для финансовой организации, поскольку если родители откажутся от оплаты долгового обязательства, банк не сможет продать квартиру и вернуть свои деньги.
- ПФ может инициировать проведение проверки в случае составления обязательства о выделении долей в недвижимости и его неисполнения родителями. Оформление рефинансирования потребует полного погашения ипотеки, снятие обременения и выделение долей несовершеннолетним. Само по себе, это является преградой для оформления займа в другом банке на новых условиях.
Таким образом, при оплате первоначального взноса по ипотеке с МК, проведение рефинансирования исключено. Родители могут попробовать оформить его, однако они получат обоснованный отказ.
Использование материнского капитала после проведения рефинансирования ипотеки
Рефинансирование ипотеки может быть проведено до использования средств с материнского капитала. Однако, в этом случае возникнут трудности с оформлением выплат в ПФ. Дело в том, что новый договор заключается не на приобретение жилой недвижимости, а погашение долгового обязательства заемщика перед третьим лицом. Это меняет цель направления средств, что исключает возможность использования материнского капитала для погашения долга.
По факту, рефинансирование подразумевает выдачу нового ипотечного займа. При этом, для банка оно является финансовой операцией, направленной на замену первичных условий договора. Здесь уже не идет речь о покупке квартиры, а лишь о погашении предыдущего займа. Заемщик может попробовать оформить на квартиру ипотеку, но сделать это невозможно по целому ряду причин:
- Наличие обременения, которое снимается после полного закрытия долгового обязательства.
- Невозможности оплаты ипотеки до получения нового займа, после проведения рефинансирования.
Оформить одновременно несколько ипотек на один объект недвижимости будет невозможно. Чтобы закрыть одно обязательство, потребуется наличие денег, после их внесения снимается обременение. Квартира становится собственностью заемщика, взять на нее ипотеку повторно он не сможет.
Оформление займа на погашение долгового обязательства перед третьим лицом, позволяет оплатить ипотеку в полном объеме. Указание настоящей причины рефинансирования невозможно, как и использование средств МК для погашения долга.
Рефинансирование ипотеки и материнский капитал: заключение
Рефинансирование ипотечного займа и материнский капитал не сочетаются между собой. Держатель сертификата вправе воспользоваться одним из двух вариантов действий:
- Оформить рефинансирование, продлив сроки выплат и снизив ставку по ипотеке на более выгодную, без использования средств МК.
- Направить МК на оплату первоначального взноса, либо погасить «тело» займа, без проведения рефинансирования.
Отказ в рефинансировании ипотеки и использовании средств материнского капитала, поступит от сотрудников банка или ПФ. В процедура их одновременного оформления исключена в любом случае. Здесь не существует законных лазеек. Владельцу сертификата придется выбирать что-то одно: использовать маткапитал или воспользоваться программой рефинансирования ипотеки.
