Налоговый вычет при продаже квартиры

Налоговый кодекс Российской Федерации оговаривает не только вопросы налогообложения, но и льготы. Они предусмотрены при лечении и обучении себя и близких, родителям несовершеннолетних детей, сделках с недвижимостью и других ситуациях. Ситуацию с покупкой квартиры и ремонтом мы уже разбирали, сегодня поговорим о налоговом вычете при продаже квартиры.

Когда надо платить налог с продажи недвижимости

Налог на доходы физического лица (далее НДФЛ) от продажи жилого помещения уплачивается при владении менее 5 лет. Но существуют и исключения, когда достаточно 3 лет:

1. жилье было куплено до 1 января 2016 года (произошло изменение нормативных актов);
2. имущество было получено по наследству или договору дарения от близкого родственника;
3. объект недвижимости перешел в собственность в результате приватизации;
4. квартира перешла в собственность в рамках передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Во всех остальных случаях доход продавца облагается НДФЛ в размере 13 процентов. Но налоговую базу для его расчета можно снизить законными способами.

Условия и размер имущественного налогового вычета

Нужно сразу уточнить, что существует два законных способа снизить сумму, с которой придется платить налог:

1. Уменьшить размер дохода от продажи на фактические и подтвержденные расходы на приобретение этого жилья. В таком случае налог будет взиматься с положительной разности между стоимостью продажи и покупки. Если квартира продана за те же деньги или дешевле, то налог будет равен 0. НДФЛ = (ЦЕНА ПРОДАЖИ — ЦЕНА ПОКУПКИ) х 13%.
2. Использовать имущественный вычет. В этом случае можно уменьшить размер дохода на 1 млн рублей. НДФЛ = (ЦЕНА ПРОДАЖИ — 1 000 000) х 13%.

Именно вам решать, какой из вариантов применить. Чаще всего выгодным будет снижением дохода на размер затрат, но не всегда. Самыми очевидными случаями будут потеря документов, подтверждающих стоимость покупки и ситуация, когда жилье приобреталось дешевле миллиона рублей, но возросло в цене или проведен комплекс работ, изменивший стоимость. Если стоимость недвижимости ниже миллиона рублей, то после применения вычета НДФЛ с продажи квартиры не взимается. Законодательно не установлено количество объектов, по которым применяется вычет в течение года.

Для предотвращения махинаций с целью сокрытия реального дохода от продажи жилья используется сравнение с кадастровой стоимостью на 1 января текущего года. Если цена квартиры более чем на 30% ниже кадастровой стоимости, в целях определения налоговой базы используется коэффициент 0,7. В этом случае НДФЛ с продажи квартиры для физических лиц можно рассчитать по формуле: НДФЛ = (КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ х 0,7) х 13%

Главным условием получение налоговой льготы является статус налогового резидента Российской Федерации. Воспользоваться вычетом смогут все категории граждан, в т.ч. пенсионеры, студенты и безработные. Неналоговый резидент не сможет воспользоваться этим правом. Кроме того, размер подоходного налога в этом случае будет 30%. Но стоит отметить, что РФ заключила договор об избежание двойного налогообложения с 87 странами. Если вы являетесь резидентом одной из этих стран, уточните детали соглашения — налог потребуется платить только в одном государстве.

При наличии долей в квартире воспользоваться вычетом в 1 млн рублей может каждый владелец, но только при условии, что сделки проходят по разным договорам купли-продажи. Если продажа осуществляется по одному, сумма делится на всех. Если один из дольщиков выкупил остальные доли, то срок исчисления 5 лет начинается с последней покупки.

В случаях унаследования жилья право на вступление в наследство считается день смерти. Получить право на собственность покойного можно только через полгода. По истечении этого времени лица считаются собственниками – ГК РФ статья 1152. Переоформленная квартира может быть освобождена от налогового обложения через 2,5 года после регистрации прав собственности всех наследников.

Примеры расчета:

• Елисеев Игорь Федорович купил квартиру за 7 миллионов рублей в 2016 году. В следующем году он продал её за 8200000 рублей. Заполняю декларацию Елисеев решил снизить доход на размер расходов. Размер налога можно рассчитать (8,2 – 7,0) х 13% = 0,156 миллиона рублей. Если бы он выбрал налоговый вычет, то пришлось бы заплатить: (8200000 — 1000000) х 13% = 926 000 тысяч рублей.
• В 2019 году Измайлов купил квартиру в новостройке за 30000000. В 2020 году продал ее за эту же цену. Измайлов может применить вычет затрат и получит ноль. Налогооблагаемый доход нулевой, т.е. произойдет взаимозачет. При этом декларация при продаже квартиры обязательна. Подача в налоговую производится в период до 30 апреля (жильё было меньше 3 лет в собственности). Вместе с ней подавать следует документы, подтверждающие траты.

Как получить вычет

Собираем документы, затем заполняем заявление на предоставление льготы и декларацию 3-НДФЛ. Перечень бумаг:

• оригиналы и копии паспорта;
• договора о купле-продаже или мены;
• 2-НДФЛ;
• свидетельство о браке;
• документы, подтверждающие траты: чеки, товарные чеки, платежки, выписки из банка, где указывается перевод денежных средств.

С собранными документами отправляемся в налоговую службу с 1 января до 1 мая следующего года. В месячный срок инспектор проведет проверку. Уплата налога производится до 15 июля.