Хорошие отношения с соседями очень важны, не так ли? Возможно, даже важнее всех прочих особенностей вашего участка. Оптимальный способ избежать споров из-за границ – провести межевание вашего участка и официально поставить его на учет в Росреестре.
Получать от хозяев соседних участков согласие на межевание необязательно, однако без их подписи в акте согласования границ участок не поставят на кадастровый учет.
Что же делать, если соседи не хотят или не могут подписать положенный по закону акт? В статье мы расскажем, как сделать межевание земельного участка без согласия соседей, не выходя при этом за рамки закона.
Согласование границ с соседями требование закона
В настоящее время нет закона, обязывающего собственника проводить процедуру межевания своего участка. Дело это добровольное, но, скажем сразу, необходимое.
- Во-первых, потому, что на не отмежёванной земле никто не даст вам разрешения возводить постройки.
- Во-вторых, юридические сделки с участком, не стоящим на кадастровой учете, вряд ли будут иметь успех.
- В-третьих, не узаконенные государством границы – предмет споров и тяжб с соседями. И пусть сегодня вы с ними в хороших отношениях – любой нелепый случай может послужить поводом для начала территориальной войны и бесконечных судебных разбирательств.
Так что лучше своевременно провести согласование границ земельных участков при межевании – и продолжать добрососедские отношения.
В законе о «Кадастровой деятельности» от 24.07.2007 г. прописано, как правильно провести юридическое оформление границ земельного участка. Инициаторами межевания могут быть:
- собственники земельного участка;
- арендаторы со сроком аренды свыше 5 лет;
- лица, которым земельный участок предоставлен в постоянное и безвозмездное пользование. (Ст. 36, п 2.1.1. № 221-ФЗ)
Бывает, что участок находится в совместном владении (разделен между наследниками) или в коллективном пользовании (находится в распоряжении нескольких членов СНТ, ОНТ, ДНТ). Тогда инициатору следует предварительно оформить с ними согласие на межевание земельного участка, образец которого мы приводим ниже.
Работы проводит сертифицированный кадастровый инженер. В договор подряда с ним должны входить все установленные законом действия:
- определение границ и площади участка на местности; установка межевых знаков;
- разработка межевого плана, размещение его на электронном носителе;
- проведение процедуры согласования границ земельного участка с соседями.
Закон определяет, что документ, составленный кадастровым инженером, не имеет юридической силы, если при межевании не получено согласие соседей (п.1 ст. 39 №221-ФЗ). Необходимо, чтобы каждый владелец смежного участка был ознакомлен с итогами кадастровых работ и не имел возражений. Без акта согласования границ, на котором нужны подписи соседей, участок не получит кадастрового номера и не будет поставлен на учет в ЕГРН (п. 25 ст.26 № 218-ФЗ от 2018 г.).
Львиная доля хлопот по подготовке акта согласования ложится на плечи кадастрового инженера. Заказчик может оказать лишь косвенную помощь (сообщить контактные данные соседей). Тем не менее, он должен проследить, все ли требуемые законом условия были выполнены разработчиком межевого плана. Особенно в ситуациях, когда соседи не могут или не хотят присутствовать при межевании земельного участка. Рассмотрим каждый из таких случаев подробнее.
Причины, по которым соседи не подписывают акт согласования
Оповещение всех заинтересованных лиц является одним из первых шагов процедуры межевания. За месяц до начала межевания все владельцы пограничных участков должны быть поставлены в известность о предстоящем мероприятии. (п.8 ст. 39 №221-ФЗ). Текст оповещения составляет кадастровый инженер: в нем приводятся реквизиты заказчика и исполнителя межевания, указывается место и время проведения работ. Заинтересованное лицо приглашается на общее собрание, чтобы завизировать акт согласования границ своего участка с межой соседа. Лучше всего направить бумагу каждому владельцу соседнего участка по почте заказным письмом с уведомлением: если сосед оповещен, но не был на собрании, квитанция о вручении ему письма служит доказательством того, что инициатор межевания действовал в соответствии с установленной процедурой.
В идеале все хозяева соседних участков должны явиться на общее собрание, проверить правильность межевания и поставить свою подпись в акте согласования, образец которого можно увидеть ниже:
Однако бывает, что соседи по разным причинам не подписывают межевание. Тогда процедура межевания усложняется. Какие же возможны ситуации и причины их несогласия с результатами межевания?
Корректность полевых измерений зависит от точности приборов и квалификации кадастрового инженера. Если в его замерах была сделана ошибка, межа пойдет неправильно и захватит часть соседской территории. Естественно, это не понравится хозяину смежного участка – согласование он не подпишет.
- Если межевой спор не удается разрешить на месте (кадастровый инженер будет настаивать на правильности своих расчетов, а сосед на ущемлении его прав), придется подавать в суд. Истцом будет инициатор межевания, ответчиком – сосед, не согласившийся подписать акт о согласовании и выставивший встречные претензии. Судебные издержки оплатит проигравшая сторона.
- Сосед, имеющий претензии к вашему участку, может и не присутствовать при межевании – ему достаточно отправить письмо с обоснованием ущемления своих прав. И в этом случае межевой вопрос придется также решать в суде.
- Третий вариант: сосед получил оповещение, расписался за него, но никак не отреагировал не пришел на собрание и не отправил письмо с претензиями. В такой ситуации расписка получении извещения прилагается к акту согласования вместо подписи, а поведение соседа расценивается как молчаливое согласие с проведенным межеванием.
Может случиться, что собственника соседнего участка невозможно застать по месту прописки: он может находиться на длительном лечении, уехать на заработки или в командировку, жить за границей. Извещение, посланное на его имя, возвращается назад с отметкой об отсутствии адресата, подшивается к акту согласования.
Другой вариант о местонахождении хозяина соседнего участка вообще ничего не известно: ни как его зовут, ни где он проживает. Тогда кадастровый инженер обязан послать запрос о владельце данного участка в ЕГРН. По выписке из реестра он устанавливает адрес владельца и высылает по нему оповещение. При отсутствии адресата письмо возвратится назад с отметкой о невозможности вручения.
В обоих случаях исполнителю межевых работ придется поместить извещение на сайте местной администрации, а также в местной газете, которая публикует все официальные материалы по региону. В извещении указывается участок для межевания, время и место, куда следует явиться для подписания акта о согласовании.
Если по истечении 30 дней хозяин смежного участка не даст о себе знать – межевание признается законным без его подписи (п.8.1 ст. 39 №221-ФЗ). Оригинал газеты с извещением прикладывается к межевому делу. Даже если позже объявится собственник смежного участка и выразит свое несогласие – отстоять свою точку в суде ему будет трудно: все законные процедуры межевания были проведены и подтверждены документально.
Может случиться и так, что в момент межевания один из смежных участков меняет хозяина: наследники еще не оформили свои права, новый покупатель еще не зарегистрировал приобретенную собственность. Пока новые хозяева не вступили во владение участком, процедуру межевания придется отложить. Затем исполнитель межевых работ должен послать новому хозяину извещение – а дальше действовать по ситуации. Межевание будет узаконено:
- если новый хозяин подпишет акт согласования;
- распишется в получении оповещения, но никак не отреагирует на него;
- через 30 дней после опубликования извещения в газете, если наследники по истечении 6 месяцев после смерти прежнего владельца так и не оформят имущественные права.
Межевое дело будет передано в суд, если новый хозяин выдвинет обоснованные претензии по границам своего участка.
Когда межевание возможно без согласия соседей
Итак, резюмируем: в отдельных случаях можно провести межевание без согласования с соседями – но при этом должны быть соблюдены все нормативные процедуры. В обязательном порядке следует письменно (заказным письмом с уведомлением) известить всех собственников смежных участков о межевании и пригласить их на процедуру согласования границ. Если соседи являются на собрание, но не подписывают акт согласования, выдвигают претензии по итогам работы кадастрового инженера – при его содействии спор может быть разрешен на месте. В противном случае придется обращаться в суд.
Отсутствие извещенного соседа (или его законного представителя) при акте согласования усложняет, но не отменяет процедуру межевания.
- Если сосед в ответ на извещение прислал письмо, в котором обосновал свой отказ и выдвинул встречные претензии, кадастровый инженер имеет возможность оценить их правомерность и скорректировать межевой план. Если же специалист по межеванию сочтёт притязания соседа необоснованными – земельный спор придется решать в суде.
- В случае, когда сосед, получив уведомительное письмо, просто не явится на согласование – его отсутствие расценивается как молчаливое согласие.
Сложнее сделать межевание без согласия соседей, если уведомительное письмо вернулось назад с отметкой о невозможности вручить его адресату.
Бывают ситуации, когда соседа трудно, а порой невозможно, найти.
- Хозяин смежного участка известен, но живет не по месту прописки: лечится, находится в командировке, уехал за рубеж.
- Владельца соседнего участка соседи не знают и никогда не видели. По адресу владельца, полученному кадастровым инженером от ЕГРН, пришел ответ о невозможности вручить уведомительное письмо адресату.
- Прежний хозяин продал свой участок или завещал его наследникам – у нового соседа земля не оформлена даже по прошествии 6 месяцев, необходимых для вступления в наследство.
Законом предусмотрен единый алгоритм разрешения подобных ситуаций. Получив расписки об отсутствии адресата, кадастровый инженер обязан подать извещение о межевании в газету местного значения, где печатаются административные материалы. Если по прошествии 30 дней после публикации заинтересованное лицо не объявится, акт о границах считается согласованным. Подпись соседа заменят расписка об его отсутствии и газетная публикация, которые подшиваются к межевому делу.
Границы соседних участков уже отмежеваны
Нужно ли согласие соседей на межевание земельного участка, если на всех смежных землях межевание уже проведено? По существу, все границы были согласованы в ходе прежних межеваний, и вы как хозяин соседнего участка ставили свою подпись в актах согласований. Споры по границам практически исключены.
Однако кадастровые инженеры советуют провести процедуру оповещения соседей и подписи акта согласования – на всякий случай, для соблюдения всех необходимых формальностей. Тем более все соседи могут ответить на свои уведомления дружным молчанием, и согласование произойдет автоматически.
Заключение
Закон требует согласовывать её межевание участка с владельцами смежных участков. Не стоит отказываться от процедуры, даже если положенное согласие по границам получить практически невозможно. Поручите работу квалифицированному кадастровому инженеру – и он использует все законные возможности для проведения межевания без согласия соседей.
Для полноты картины рекомендуем прочитать заметку Что делать, если сосед проводит межевание земельного участка на официальном сайте Росреестра.
Автор статьи: Лариса Левицкая, юрист
Если у вас остались вопросы, задайте их по бесплатным телефонам горячей линии:
8 (800) 350-84-32 для регионов РФ
8 (499) 938-49-63 для Москвы
8 (812) 425-60-96 для С-Петербурга
или воспользуйтесь формой для бесплатной консультации.
