Плюсы и минусы оформления дарственной на недвижимость

Законом установлены способы передачи недвижимого имущества, принадлежащего гражданину на правах собственности, любому лицу. Наиболее распространенный и выгодный вариант — оформление дарственной на недвижимость близкому родственнику, что предполагает безвозмездное дарение без предъявления требований обеих сторон и взаимовыгодных условий для них.

При оформлении договора учитывают преимущества и недостатки процедуры, сроки, налогообложение и другие особенности, которые будут рассмотрены в этой статье.

Преимущества и недостатки договора дарения

Дарственная на квартиру, дом, дачный участок и другие объекты недвижимости — простой и выгодный способ официальной передачи права собственности другому лицу. Это официальный документ, который подлежит обязательной регистрации в государственном Росреестре и имеет юридическую силу даже без нотариального заверения.

Важно! Плюсы и минусы дарственной на недвижимость учитывают в каждом случае. Например, состоят ли стороны в родстве, какие цели от оформления безвозмездного договора они преследуют. Нередки случаи, когда процедура рассматривается как альтернатива купли-продажи недвижимого объекта.

Положительные аспекты сделки:

1. Необходимость оформления в письменной форме. При этом заверение договора у нотариуса необязательно.
2. Передача права собственности на недвижимое имущество в короткие сроки. В течение 2 недель одаряемый на законных основаниях становится собственником недвижимости.
3. Указание точной даты вступления в право собственности в акте приема-передачи имущества.
4. Дарственная служит единственным решением при возникновении спорных ситуаций, когда необходима передача части квартиры, а долевые собственники не дают согласие. Это важно в случае смерти дарителя до завершения регистрации сделки.
5. Недвижимое имущество, полученное одним из супругов через дарственную, не разделяется между партнерами при разводе.

Основные отрицательные стороны сделки:

1. Все расходы, в том числе налог по договору дарения недвижимости в размере 13% от ее стоимости, оплачивает одаряемая сторона, если она не состоит в близких родственных отношениях с дарителем.
2. Сделка будет недействительной, если даритель признан психически недееспособным.
3. Процедура делает невозможным составление договора с указанием в нем определенных обязательств: например, проживание дарителя до его смерти в передаваемом объекте недвижимости. В таких случаях подходят завещание или купля-продажа.
4. Налоговый вычет за покупку недвижимости не оформляется, если имущество было получено в дар.
5. При оформлении дарственной на долю имущества могут возникнуть споры между всеми собственниками, имеющими равные права. Такая процедура рассматривается в рамках судебного разбирательства.

Особенности договора дарения заключаются в изменении оформления документа, связанного с видом имущества и основой его предоставления одаряемому. В каждой ситуации важно учитывать все обстоятельства и факты, относящиеся к сделке.

Способы оформления

Существенные условия договора дарения недвижимости:

•  безвозмездная природа сделки;
•  обязательное документальное подтверждение права собственности дарителя по отношению к имуществу;
•  согласие лица на получение дара;
•  оформление перехода права собственности на недвижимость одаряемому лицу;
•  неприемлемость обещания о передаче права собственности после смерти дарителя;
•  отсутствие возражений со стороны остальных собственников имущества, оформленное в письменном виде и требующее нотариального заверения, если в дар оформляется доля недвижимости;
•  невозможность оформления дарственной на дом отдельно от участка, на котором он расположен;
•  невозможность оформления в дар участка без учета построек на нем.

При планировании сделки используют форму договора дарения недвижимости (документ).

Она предполагает два способа составления:

•  в произвольной письменной форме в присутствии обеих сторон сделки без участия нотариуса;
•  в виде нотариально заверенного документа.

Выбор конкретного способа оформления зависит от потребности сторон заверить документ и защитить его от оспаривания.

В этом случае выполняют обязательные этапы:

• оформление договора с соблюдением установленного законодательством порядка;
• подписание документа сторонами;
• государственная регистрация права собственности на приобретенную в дар недвижимость;
• уплата налога (13% от стоимости объекта), если между сторонами нет близких родственных связей.

При оформлении указывают такие сведения:

• Ф.И.О., паспортные данные, место постоянной регистрации и фактического проживания одаряемого и дарителя;
• информация о предмете договора: год постройки здания, общая площадь отчуждаемого объекта недвижимости, этажность, адрес нахождения и другие данные из свидетельства о государственной регистрации права;
• дата передачи имущества;
• подпись сторон договора.

Оспаривание договора дарения не исключается, поэтому государственная регистрация передаваемого объекта обязательна.

Порядок действий для регистрации недвижимости:

1. Обратиться в Регистрационную Палату или Многофункциональный центр (МФЦ) по месту нахождения объекта недвижимости.
2. Составить заявление и передать документы на регистрацию.
3. Получить от принявшего документы должностного лица расписку с указанием даты явки для получения свидетельства.
4. Обратиться в указанный день в орган, куда подавалось заявление, предъявить расписку на получение свидетельства.

В случае предоставления неполного пакета документов регистрирующий орган вправе отказать в присуждении права собственности.

Такой вариант предполагает меньший объем работы с большими затратами. Для этого нотариусу предъявляют обязательный пакет документов для регистрации договора дарения недвижимости:

• паспорта дарителя и одаряемого;
• документы на объект недвижимости, которые подтверждают законный способ его приобретения дарителем;
• свидетельство о государственной регистрации права на имущество;
• технический паспорт объекта;
• доверенность, если стороны участвуют не самостоятельно, а через представителя;
• разрешение одного из супругов на сделку, если недвижимость была приобретена в браке и отнесена к статусу совместно нажитого имущества;
• разрешение органа опеки и попечительства при участии в сделке несовершеннолетнего.

Основные финансовые издержки:

• государственная пошлина за заверение договора;
• оплата услуг нотариуса;
• государственная пошлина за получение свидетельства о государственной регистрации права на объект недвижимости;
• налог на доход от дарения.

При обращении к нотариусу заявитель на месте оплачивает государственную пошлину за получение свидетельства о регистрации права. После этого специалист самостоятельно сделает запрос в орган регистрации и оформит свидетельство.

Сроки регистрации

Недвижимость, переданная на безвозмездной основе, подлежит государственной регистрации. Только после получения свидетельства о переходе права собственности к одаряемому он имеет право распоряжаться полученным имуществом. Процедура производится Федеральной регистрационной службой кадастра и картографии. В течение 10 рабочих дней со дня подачи документов происходит их подготовка.

Подают необходимые бумаги как в отделение Росреестра, так и в МФЦ по месту расположения имущества. Регистрацию производят только после оплаты государственной пошлины, размер которой установлен в ст. 333.33 Налогового кодекса РФ. Днем регистрации права собственности считается дата внесения записи в Госреестр недвижимости, что закреплено в норме ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

После процедуры регистрации договор вступает в силу. Он бессрочен при отсутствии попыток оспаривания или отмены в судебном порядке.

Внимание! Если кто-то из участников сделки погиб, а заключенный договор не был зарегистрирован в Росреестре, его аннулируют.

В документе указывают промежуток времени либо конкретную дату, когда он вступит в законную силу. Так, даритель до наступления указанного срока вправе использовать отчуждаемое им имущество (проживать в квартире, доме, пользоваться гаражом, дачным участком и т. д.).

При самостоятельном оформлении дарственной без участия нотариуса ее регистрируют в срок не позднее 3 лет с момента составления.

Налогообложение

На основании ст. 14 Семейного кодекса РФ близкими родственниками считаются муж, жена, мать, отец, дети (родные и приемные), внуки, дедушки, бабушки, братья, сестры (кровные и сводные). При оформлении договора на указанную категорию лиц налог не взимается ни с дарителя, ни с одаряемого.

Важно! Степень родства подтверждают документами.

Для близкого родственника, получившего имущество в дар и решившего его продать, обязательный налог составляет 13% от стоимости объекта.

Дальние родственники:

•  двоюродные и троюродные братья и сестры;
•  братья и сестры супруга или супруги;
•  племянники или внучатые племянники;
•  родители супруга, супруги;
•  двоюродные дедушки и бабушки.

При передаче недвижимого имущества кому-то из указанных лиц — резидентов Российской Федерации — они оплачивают налог в размере 13% от стоимости объекта. Для иностранных граждан налог составляет 30%.

При оформлении дарственной на третьих лиц, не состоящих ни в близком, ни в дальнем родстве с дарителем, налогообложение составляет 13%. Например, при оценке подаренной квартиры в 5 500 000 руб. одаряемый в обязательном порядке заплатит сумму налога, равную 715 000 руб. (0,13 × 5 500 000).

Оспаривание договора дарения

В практике бывают случаи, когда родственники дарителя не согласны с его решением о безвозмездной передаче права собственности на имущество другому лицу и задаются вопросом, можно ли оспорить дарственную на недвижимость.

На основании ст. 578 Гражданского кодекса РФ оспаривание и отмена сделки возможны по ряду оснований:

1. Совершение покушения на жизнь дарителя, членов его семьи, умышленное нанесение телесных повреждений.
2. Небрежное обращение одаряемого с подаренным имуществом в виде намеренного его разрушения, несоблюдения санитарных норм.
3. Совершение сделки юридическим лицом с нарушением закона о несостоятельности (менее чем за 6 месяцев до банкротства с целью невыполнения долговых обязательств).
4. Смерть одаряемого (другая сторона вправе вернуть собственность при условии прописки такого пункта в договоре).

Договор отменятеся, если при его составлении были нарушены нормы действующего законодательства.

Важно! Оспаривание дарственной и признание сделки недействительной возможно в течение 3 лет с момента перехода права собственности новому владельцу.

Однако в практике известны и исключения:

•  в случае препятствия одаряемого желанию дарителя отозвать договор срок увеличивается до 5 лет;
•  при подаче иска третьим лицом срок оспаривания равен 1 году с момента, когда лицу стало известно о сделке;
•  при полном неведении о сделке родственник дарителя вправе подать иск в течение 3 лет с того момента, когда узнал о договоре.

Порядок расторжения договора

При обоюдном согласии сторон на расторжение сделки подписывается соответствующий документ с участием нотариуса либо самостоятельно. Соглашение подается в Регистрационную палату.

При несогласии второго участника договора получают его письменный отказ либо ожидают наступления срока ответа, указанного инициирующей стороной в документе. По истечении 30 дней заявитель вправе обратиться в суд с иском.

Основанием для аннулирования дарственной служит отсутствие ее регистрации, поскольку только после этого договор вступает в силу.

Читайте также:

Случаи запрещения и ограничения дарения по закону ГК РФ.

Как заключить договор обещания дарения по ГК РФ.

Основания, порядок и сроки оспаривания договоров дарения.

Заключение

Дарственная (договор дарения) действительна только при соблюдении ряда условий. Сделка не должна идти вразрез с нормами действующего законодательства. При безвозмездной передаче помещения с условием пожизненного проживания дарителя на его территории документ признают ничтожным и аннулируют.