Нецелевое использование земельного участка: какие могут быть последствия и как их избежать

Купив землю, не забудьте: государство пристально следит за тем, с какой целью используется земельная собственность. В законодательстве России имеется понятие «нецелевое использование земельного участка» оно дает право государственным органам контролировать хозяйственную деятельность на земле. Отчасти это продиктовано природоохранительными мотивами, отчасти – стремлением пополнить казну взиманием штрафов за использование земельного участка не по целевому назначению и обложить владельца налогами.

Законодательство по использованию земельной собственности

Хозяйственная деятельность на земле в России регулируется следующими законодательными актами.

Статья 7 Земельного Кодекса делит земли страны на 7 категорий. По отношению к ним вводится понятие «целевое использование» возможности эксплуатации, которые государство допускает в пределах каждой земельной зоны. С полным перечнем категорий можно познакомиться в статье. Нас же интересуют те виды земельных наделов, которые граждане могут купить или взять в аренду:

• земельные участки (ЗУ) в пределах населенных пунктов: земли ИЖС, ЛПХ, наделы для садов и огородов;
• сельхозугодия: полевые наделы и хозяйственные территории;
• земельные участки из лесного фонда.

Для каждой из этих категорий земель установлены   виды разрешенного использования (ВРИ). Собственники или арендаторы земли могут выбирать ВРИ самостоятельно, исходя из местного плана освоения территории.

Статья 42 Земельного Кодекса подчеркивает, что главная обязанности обладателей ЗУ – проводить работы на земле в соответствии с её категорией и в пределах разрешенного использования.

Статья 37 Градостроительного Кодекса РФ посвящена классификации ВРИ, которые делятся на три разряда:

• Главные (основные, обязательные) в отношении этих ВРИ действуют федеральные законы, они составляют основу градостроительного регламента муниципальных образований. Покупая землю или оформляя аренду, правообладатель может выбрать лишь один вид использования, допускаемый в данной категории земель. Менять ВРИ собственники могут только по особому разрешению муниципальных органов в рамках федерального законодательства и градостроительного плана.    
• Условно-разрешенные – виды деятельности, немного расширяющие полномочия собственника или арендатора ЗУ в пределах основного ВРИ (например, изменить параметры здания на участке под жилье/организовать фитнес-центр на бизнес-участке и т. д.). Разрешение на условно-разрешенный вид деятельности дает местная администрация только после проведения экспертизы и анализа общественного мнения. (Ст. 39).
• Вспомогательные – способы хозяйственного использования земли, тесно связанные с основным и условно-разрешенным видом деятельности: туалеты для посетителей построенных объектов; детские площадки у жилых домов, гаражи и т. д. Такие виды использования территории выбираются правообладателями ЗУ самостоятельно, не требуют дополнительного согласования.

Основным руководством для деятельности на землевладении является Классификатор основных ВРИ, вступивший в действие в 2015 году. В нем описаны все способы хозяйствования на ЗУ и все объекты, которые можно возводить на конкретном участке.

1. Земли сельскохозяйственного назначения. Использование этих земель предполагает занятие одним из видов сельхозпроизводства: растениеводство, животноводство, разведение пушных зверей пчеловодство, рыболовство, научные исследования.

Обратите внимание: любые виды капитального строительства на полевых участках, расположенных вне поселений, категорически запрещены и расцениваются как использование земли не по назначению.

Разрешены лишь постройки, непосредственно связанные с видом с/х деятельности: загоны для скота, свинарники, склады для хранения и первой переработки. Земли, на которых разрешены постройки для длительного хранения сырья и его глубокой переработки, имеют в Классификаторе ВРИ под номером 1.15.  Строительство объектов для технического обслуживания с/х: гаражей, мастерских, водонапорных сооружений   возможно на участках с классификационным номером 1.18. Совмещать на одном участке 2 основных ВРИ не допускается.

2. Земли поселений. В границах поселений различаются такие ВРИ:

• На участках ИЖС и ЛПХ (2.1-2.2) разрешено строительство индивидуального жилья с ограниченными параметрами и только для одной семьи.
• Территории для многоквартирных жилых построек (2.3-2.6) допускают сооружение подземных гаражей, автостоянок, детских площадок. Деятельность по обслуживанию населения на них не допускается.
• Участки для обслуживания населения (бытового, коммунального, социального, культурного медицинского и т. д.) имеют свой классификационный номер ВРИ (3.1-3.10), любая другая деятельность на них будет нарушением закона.
• Предприниматели, желающие использовать ЗУ для извлечения прибыли, обязаны оформить его с соответствующим ВРИ (4.1-4.10).

3. Земли лесного фонда. ЗУ в лесной зоне имеют виды разрешенной деятельности с классификационными номерами 4.1-4.5: на них можно проводить работы по заготовке древесины, сбору орехов, грибов, живицы, лекарственных трав. Допускается строительство несложных сооружений для просушки сырья, переработки грибов, хранения древесины.

Целевое назначение и вид разрешенного использования своего участка собственник /арендатор может легко узнать онлайн в течение нескольких минут. Для этого надо ввести кадастровый номер или адрес искомого участка в поисковое поле публичной кадастровой карты. Для того чтобы получить официальные сведения, следует заказать выписку из ЕГРН на сайте Росреестра (стоимость от 300 руб.).

Использование земли не по назначению расценивается как административное нарушение, карается законом с каждым годом все строже.

Различным нарушениям в использовании ЗУ посвящена Статья 8.8 КоАП РФ. Граждане, которые используют землю, отступая от закона, несут наказание в виде уплаты штрафа. Размеры выплат связаны с кадастровой стоимостью земли – чем она выше, тем больше штраф.

Крайней мерой наказания яввляется изъятие у собственника земельного надела.

Выявление нарушений

За правильным землепользованием следит комитет земельного надзора региональных отделов Росреестра, а также представители местной администрации. Факты нарушений устанавливаются:

• в ходе плановых и внеплановых проверок, которые осуществляют уполномоченные сотрудники;
• по сигналам бдительных граждан (например, соседей или руководителей СНТ);
• по информации налоговой службы, которая контролирует законность предпринимательской деятельности.

По факту нарушения составляется акт, устанавливается размер штрафа. Собственник получает письмо-уведомление с предложением исправить нарушения в установленный срок. Если он оставит это письмо без внимания, иск о привлечении нарушителя к административной ответственности направляется в суд. Иск содержит все данные о ЗУ и указание на те пункты законодательства, которые нарушены ответчиком. Суд может принять решение в пользу ответчика – тогда тот освобождается от уплаты штрафа. Если же в ходе судебного разбирательства будет установлена вина землепользователя, он вынужден будет уплатить штраф. Обжаловать решение суда можно в течение 3-х дней.

Наиболее частые нарушения землепользования:

• самовольный захват земли
• несанкционированное возведение построек;
• превращение участка в заросшую сорняками территорию, в пустырь, свалку;
• использование комнат жилого дома под гостиничные номера;
• сдача комнат в аренду под офисные помещения;
• предоставление услуг автосервиса на землях ИЖС, ЛПХ, СНТ;
• превращение земель с/х назначения в складскую территорию, организация на них торговых точек, кондитерских заведений;
• расширение тепличного хозяйства на землях, предназначенных для строительства жилья, выращивание продукции на продажу;
• капитальное строительство на садовых и полевых участках.

Причины нецелевого использования часто связаны с огромной разницей налогов на земли с разными ВРИ. Ставки налога на участки, не связанные с предпринимательством (полевые наделы, огороды, СНТ, ЛПХ, ИЖС), колеблются от 0,01% до 0,3% кадастровой стоимости. Земля же под бизнес-объекты облагается налогом в размере до 1,5% кадастровой стоимости т.е. в десятки раз выше. (Ст. 394 НК РФ)

Размеры штрафных санкций

По закону собственник/арендатор земли обязан понести административную ответственность за негативные последствия своего хозяйствования на ней. С 2015 г. величина штрафа за нецелевое использование земельного участка/другие нарушения землепользования составляет определенный процент к кадастровой стоимости надела.

ХАРАКТЕР НАРУШЕНИЯ	РАЗМЕР ШТРАФА: % от кадастровой стоимости
	Частным лицам	Организациям
Самовольное изменение ВРИ	0,5 -1% не менее 10 тыс. руб.	2% не менее 100 тыс. руб.
В течение 3-х лет не ведутся работы на ЗУ под строительство, садоводство и огородничество	1-1,5% не менее 20 тыс. руб.	3-5% не менее 400 тыс. руб.
Не ведутся работы на ЗУ с/х назначения	0,3-0,5% не менее 3 тыс. руб.	2-10% не менее 200 тыс. руб.
Порча сельхоз угодий. Отсутствие надлежащего ухода	20-50 тыс. руб.	200-400 тыс. руб.

Если в ходе проверки был установлен факт использования земли не по назначению, землепользователь получает устные разъяснения и письменное уведомление о том, какие пункты закона были нарушены, какие штрафные санкции его ожидают. Чтобы сохранить плоды своих трудов, можно попытаться привести в соответствие ВРИ земельного участка с тем видом деятельности, который реально используется. Чаще всего приходится:

• менять категорию участка (а значит, и его кадастровую стоимость);
• выбирать ВРИ, связанный с предпринимательством (а значит, быть готовым к значительному повышению земельного налога).

Если такой вариант собственника не устраивает (или категорию земли поменять невозможно), придется отказаться от прежней деятельности и снести несанкционированные постройки.

Чтобы не получить наказания за небрежное отношение к сельхозугодиям, рекомендуется следить за их внешним видом, хотя бы раз в год скашивать траву, культивировать и облагораживать участок.

Получив уведомление о штрафе, землепользователь может выбрать один из трех сценариев поведения.

1. Заплатить все, что требует государство, исправить нарушения, привести в соответствие категорию земли и ВРИ со своей деятельностью на участке.
2. Обжаловать штраф в суде. До подачи иска в суд стоит написать обращения в Росреестр и местную администрацию, где изложить причины своего действия (или бездействия) на участке. Возможно, часть вины лежит на местных властях, которые не торопились с проведением дорог и коммуникаций, хотя участок продали с категорией «земли поселения». Ответ на свои заявления истец предъявит суду как доказательство того, что он пытался решить вопрос в досудебном порядке.
3. Игнорировать штраф и продолжать нецелевое использование земли. В таком случае собственника/арендатора ждет удвоение штрафа, передача дела в суд, где он будет выступать в качестве ответчика. Дело может кончиться тем, что его лишат права собственности, или договор аренды будет расторгнут досрочно.

Обратите внимание. Закон запрещает отнимать у пользователя земли, на которых уже возводится жилье, имеются садовые насаждения, разбит огород.

Судебная практика по делам о нецелевом использовании земли

Судебная практика по делам о нецелевом использовании ЗУ иллюстрирует старинную русскую поговорку – «Закон, что дышло (как повернул, так и вышло)». Решения суда применяются по обстоятельствам, зависят от воли властей и от финансовых возможностей истцов и ответчиков.

Пример 1. СНТ подало иск в суд, чтобы опротестовать штрафные санкции местной администрации. Органы власти обвинили членов товарищества в том, что приобретенный в октябре участок в мае зарос травой. В качестве наказания был выписан штраф в размере 40 тыс. руб. Члены товарищества аргументировали свою позицию следующим образом:

• не истёк положенный законом двухлетний период хозяйственного освоения земли;
• не было возможности полноценно обработать полученную поздней осенью землю.

Суд признал доводы товарищества несущественными, обвинил его членов в нецелевом использовании и утвердил штрафные санкции администрации.

Пример 2. Собственник участка под ИЖС больше 5 лет не проводил на нем строительных работ, хотя поставил изгородь и регулярно скашивал траву. Местные власти наложили на него административное взыскание в виде штрафа в 10 тыс. руб. Собственник участка собрал документы для судебного обжалования штрафных санкций:

• заявления в Росреестр и местную администрацию, в которых изложил причину своего бездействия – отсутствие дорог и коммуникаций;
• ответы этих органов на свои заявления;
• межевой план участка.

Рассмотрев материалы, суд принял решение об отмене штрафа, т. к. собственник земли прикладывал усилия для поддержания порядка на участке, в то время как местная администрация нарушила свою часть обязательств договора купли-продажи и не обеспечила условий для строительства.

Пример 3.  Компания приобрела землю с ВРИ «Гостиничное обслуживание» (4.7), однако вместо обещанного отеля возвела на этом месте вышку для связи и офис для руководства (4.1). После получения уведомления о штрафе (100 тыс. руб.), компания подала иск о неправомерном наложении штрафа. Суд отменил штрафные санкции, посчитав, что самовольное изменение ВРИ не противоречит целевому использованию участка в категории «земли поселения».

Пример 4. Компания приобрела ЗУ для организации научно-исследовательской деятельности (3.9). Подавляющая часть помещений в здании на этом участке использовалась с этой целью. Пустующие помещения компания сдавала в аренду под офисы (4.1). Из-за этого она получила уведомление от Росреестра о штрафе в 700 тыс. руб. за нецелевое использование земли. Суд первой инстанции, апелляционный суд отменили решение о штрафе, т. к. использование ЗУ соответствовало ВРИ – на нем велись научно-технические разработки, а сдача помещений в аренду связана не с эксплуатацией земли, а с использованием капитального объекта, построенного на ней.

Однако кассационный суд, куда обратился Росреестр, признал штраф законным. Он обосновал это тем, что все объекты должны следовать судьбе ЗУ, на котором находятся. Налоговая ставка на землю с ВРИ под научные исследования будет меньше, т. к. эта деятельность не является чисто коммерческой. Сдача помещений в аренду связана с получением прибыли – на такой вид использования государство устанавливает повышенный налог. Малосущественное отклонение от ВРИ стоило компании около ¾ миллиона рублей.

Заключение

Вид разрешенного использования земли – важная характеристика земельного участка. Самовольное отклонение от ВРИ чревато штрафами и другими затратами. Специалисты настоятельно рекомендуют вместо того, чтобы идти на такой риск, заручиться официальными разрешениями на изменение ВРИ, либо быть готовым к серьезным негативным последствиям.

Если у вас остались вопросы, задайте их по бесплатным телефонам горячей линии:

8 (800) 350-84-32 для регионов РФ

8 (499) 938-49-63 для Москвы

8 (812) 425-60-96 для С-Петербурга

или воспользуйтесь формой для бесплатной консультации.