Купля продажа доли в квартире

Продажа части жилой площади всегда вызывает споры и разногласия между ее собственниками, особенно, если их связывают родственные или брачные узы. Однако несмотря на сложность процесса, купля-продажа доли в квартире в 2021 году должна осуществляться в установленном законом порядке.

Причин для проведения такой сделки может быть несколько:

• Развод;
• Доля получена по наследству или в дар, а собственник по каким-то причинам не хочет жить там;
• Для прописки.

Для каждой ситуации предусмотрен свой порядок сбора документов, регистрации и продажи. Например, арестованную долю продать нельзя, и разрешается, когда вторая доля в залоге. Кроме того, её не нужно выделять в натуре и производить раздел лицевого счета.

Услуги нотариуса

При оформлении сделок по продаже и покупке доли в квартире обязательным условием является присутствие нотариуса, дабы уберечь участников от всякого рода махинаций с недвижимостью.

Нотариус составляет договор купли-продажи, заверяет подписи продавца и покупателя, подает договор на регистрацию в государственный реестр.

Преимущественные права при покупке

Если у квартиры есть и другие собственники, они пользуются преимущественным правом на покупку продающейся доли. Для этого продавец обязан письменно их предупредить о такой возможности. Для того чтобы решить, покупать долю в квартире или отказаться от неё, отводится ровно тридцать дней. По истечении этого срока долю можно продавать кому угодно.

Кроме того, для совершения сделки не требуется согласие проживающих или зарегистрированных на этой жилплощади лиц, а также органов опеки, если есть второй собственник – несовершеннолетний ребенок.

Очень удобно оформление сделки проводить через многофункциональный центр: вам не придется стоять в очередях и обращаться в разные инстанции, а потому – это экономия времени, сил и нервов.

Порядок оформления сделки

Процесс оформления проходит в несколько этапов:

1. Предложение выкупа доли в квартире остальным собственникам;
2. Поиск стороннего покупателя;
3. Выбор нотариуса;
4. Письменное уведомление нотариусом остальных владельцев о продаже доли в квартире;
5. Сбор документов для продажи;
6. Нотариальное составление договора о продаже-покупке доли;
7. Подача договора на регистрацию;
8. Выдача документов после регистрации сделки;
9. Оплата услуг нотариуса.

Перед продажей необходимо определиться с выделением доли в квартире. Она определяется путем нехитрых математических расчетов. Возможно, это будет целая комната или часть жилого помещения. Если нет обоюдной договоренности, выделение доли производится в судебном порядке.

Минимальный размер доли не может быть меньше десяти квадратных метров:

• Одна треть квартиры метражом от тридцати до шестидесяти квадратных метров;
• Одна десятая часть, если площадь квартиры больше шестидесяти и меньше ста двадцати квадратных метров;
• Одна пятнадцатая часть квартиры метражом более ста двадцати метров квадратных.

Если во владении человека находится доля меньше десяти квадратных метров, он может быть прописан на этой жилой площади, проживать на ней, но ни продать, ни подарить не сможет.

При отказе остальных собственников от покупки доли придется искать покупателя со стороны. Для этого можно воспользоваться услугами риэлтора или подать объявление в газеты с обязательным указанием размера и цены доли, количества комнат в квартире.

Как оплачивается выкуп доли

Способов оплаты может быть несколько:

• Наличные или банковский перевод. Деньги передаются от покупателя продавцу, а продавец пишет расписку в получении;
• Аренда ячейки в банке. Деньги хранятся в ней до конца оформления документов на покупку-продажу;
• Аккредитив. Операции происходят по безналичному расчету;
• Депозит нотариуса. Однако не все нотариусы оказывают такую услугу, и важно учитывать, что в таком случае расходы увеличиваются.

Обращение к нотариусу

Нотариуса удобно искать, недалеко от места проживания, для этого можно воспользоваться картой в интернете. Цены на их услуги везде приблизительно одинаковые, главное – качество обслуживания и уровень профессионализма.

Продавец приносит нотариусу документы, подтверждающие право собственности, свой паспорт, а также указывает список всех собственников квартиры, ее адрес, стоимость доли на продажу. На этот адрес будут посылаться уведомления о продаже доли всем остальным собственникам. Может быть так, что собственник живет по другому адресу, и если он известен, то уведомление посылают на него. С момента отправки писем должен пройти месяц – это срок, установленный законом для принятия решения собственниками квартиры о покупке доли или об отказе от нее.

В список основных документов, которые необходимо собрать по требованию нотариуса, входят:

1. Паспорта продавца и покупателя;
2. Свидетельство на право собственности или выписка из реестра недвижимости;
3. Договор основания, подтверждающий право на собственность доли в квартире: договор покупки-продажи, свидетельство о наследстве, договор приватизации;
4. Технический паспорт на квартиру;
5. Справка о психическом состоянии продавца;
6. Справка от нарколога;
7. Выписка из домовой книги.

На основании поданных документов нотариус составляет договор в нескольких экземплярах, его подписывают продавец и покупатель, нотариус их заверяет и подает документы на регистрацию.

Также необходимо заплатить налог за регистрацию и предоставить нотариусу квитанцию. Госпошлина составляет 2000 рублей. Если договор подается в электронном виде, существует 30%-ная скидка и сумма уменьшится до 1400 рублей. Обычно госпошлину оплачивает покупатель, поскольку он считается выгодоприобретателем.

Процедура регистрации занимает три рабочих дня. Каждый участник сделки получает свой экземпляр документа.

Налоги

При продаже части жилого помещения взимается налог, что составляет 13% от суммы продажи. Причем, если сумма сделки не превышает 1 миллион рублей, налог не берется, а при более высокой стоимости доли из суммы расчета вычитается миллион рублей. Также не оплачивается налог на прибыль, если недвижимость находится в собственности более трех лет.

Налог при продаже жилья можно также уменьшить, если подтвердить историю расходов на покупку жилья. Тогда налог возьмут только с разницы денежных средств между ценой покупки и продажи.

Получить имущественный налоговый вычет можно один раз в год: доход от сделки при этом уменьшается на 1 миллион рублей.

Продажа части доли в квартире

В квартире, большой по площади, и доля будет немаленькой. В таких случаях возможна продажа части доли. Ее можно продать одному человеку, или заключить договор дарения и получить деньги, а также оформить часть имущества в залог.

Продажа доли малолетнего ребенка

Любые операции с долей несовершеннолетнего ребенка могут производиться только с разрешения органов опеки и попечительства.

Первоначально контролирующий орган должен убедиться, что после продажи ребенок не останется на улице, это самое главное. Поэтому, невозможно продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка, если это его единственная жилплощадь, или если после продажи его жилищные условия ухудшатся.

В любом случае ребенок должен быть застрахован от неприятных неожиданностей: гарантия того, что он получит права на другую собственность или денежную компенсацию на личный расчетный счет в банке.

Разногласия между собственниками

В случае разногласия между собственниками все вопросы, связанные с недвижимостью, решаются в судебном порядке. Помешать проведению сделки собственники никак не могут. В ходе судебного разбирательства придется предъявлять доказательства того, что письменные уведомления отправлялись всем сторонам процесса.

Продажа доли при разводе супругов

При разводе супруги имеют равные права на продажу своей доли в квартире, если она находится в совместной собственности. Если финансовые возможности одной из сторон ограничены, долю можно продать через риэлтерскую контору.

Продажа доли в квартире, купленной по ипотеке

Если сумма займа на квартиру еще не выплачена, а супруги по каким-либо причинам начали бракоразводный процесс, первоочередное право на покупку также имеет совладелец недвижимости. Но для этого необходимо получить согласие на продажу организации, которая предоставляла деньги взаймы.

При покупке жилплощади одним из супругов договор переоформляется на одного человека. Если доля в квартире отходит постороннему лицу, возможно оформить договор на погашение кредита между новыми совладельцами, или, как вариант – досрочное погашение кредита и последующая продажа части жилой площади.

Алгоритм действий при покупке доли в квартире

Покупка доли в квартире проводится по стандартной схеме, такой же, как и при покупке отдельной квартиры:

1. Составляется стандартный договор на куплю-продажу;
2. Формируется пакет необходимых документов: документы на право собственности, выписки из домовой книги и бюро технической инвентаризации, договор о покупке-продаже, копии извещений о предстоящей продаже, заверенные нотариусом;
3. Стороны подписывают договор в присутствии нотариуса;
4. Завершение сделки осуществляется в государственной регистрационной палате или многофункциональном центре, где происходит перерегистрация документов на право собственности новых владельцев.

Покупка доли в квартире на материнский капитал

Покупка жилья на средства материнского капитала осуществляется лишь в одном случае – если есть возможность купить отдельное помещение – изолированную комнату. Невозможно купить долю в однокомнатной квартире.

Приятный бонус

Возникают ситуации, когда недобросовестные продавцы ухитряются продать жилую площадь, которая имеет проблемы с документами. Таким покупателям государство выплачивает денежную компенсацию.

Собственники долей квартиры, при обоюдном согласии, могут провести процедуру купли-продажи, дарения, обмена, выделения долей по договору, заключенному в письменной форме, без присутствия нотариуса. Такое нововведение значительно сокращает дополнительные затраты на услуги нотариусов, однако повышает риск столкнуться с недобросовестными продавцами.

Каждый отдельный случай продажи-покупки доли в квартире индивидуален, поэтому перед совершением сделки стоит проконсультироваться у профессиональных юристов.