Сервитут на земельный участок – это возможность ограниченного пользования землей, принадлежащей другому собственнику. Гражданский кодекс дает такую возможность хозяевам недвижимости или земли, которым требуется проход или проезд к их имуществу через соседний земельный участок при условии, что другой возможности для прохода или проезда у них нет. Аналогично, такая возможность есть у граждан, которым необходим проход к берегу водоема или к другой публичной территории.
Многие россияне имеют в собственности землю. Далеко не все они знают о том, что такое сервитут, и какое отношение он имеет лично к ним. Незнание приводит к тому, что одни землевладельцы уверены в том, что на их территорию незаконно посягают посторонние, другие воюют с первыми. На самом же деле сервитут – это официальное разрешение, которое выдает уполномоченный государственный орган лицу (назовем его заинтересованным лицом), нуждающемуся в проходе и/или проезде через соседнюю территорию.
Пример
Для наилучшего понимания можно рассмотреть пример из жизни.
Через участок гражданина К. проходит дорога к складу гражданина Б. Существует и другой способ добраться до склада, но для этого Б. придется проделать путь длиной в несколько километров, к тому же он проходит через болото. Во время таяния снега болото переполняется, и переправа становится опасной для жизни. В связи с этим гражданин Б. обратился к К. с письменным предложением установить в его огороде сервитут, который бы дал право всем заинтересованным лицам использовать его часть для прохода.
Б. и К. заключили письменное соглашение, на основании которого К. обязался не чинить препятствий владельцу склада. Последний, в свою очередь, обязался не ходить без необходимости по чужому огороду.
Виды сервитута
В зависимости от статуса субъектов сервитут бывает:
- Частным. В нем сторонами являются частные лица. Он возникает на основе обоюдного соглашения или решения суда (если стороны не достигла такого соглашения). Частный сервитут устанавливается исключительно в интересах физических лиц и/или коммерческих компаний, которым требуется проход или проезд.
- Публичным. На одной из его сторон всегда выступает государство. В отличие от частного публичный сервитут устанавливается по требованию государственных органов, в том числе, местных муниципалитетов. Его основанием является специальное постановление.
В зависимости от срока действия прав на ограниченное пользование чужой землей делится на:
- Срочное, действующее в течение определенного периода.
- Бессрочное. Его действие не ограничивается во времени. Заинтересованное лицо может пользоваться им до тех пор, пока есть необходимость.
Также сервитуты бывают городскими, сельскими, водными, лесными и вещными. Однако чаще всего на практике применяются земельные сервитуты. Порядку их оформления посвящен следующий раздел.
Более подробно случаи, когда может быть оформлен сервитут, перечислены ниже в разделе В каком случае необходим сервитут
Как оформить частный сервитут
Как мы уже сказали, частный сервитут оформляется соглашением собственника земельного участка и заинтересованного лица. Чтобы заключить такое соглашение, заинтересованное лицо направляет в адрес второй стороны письменное предложение об установлении права ограниченного использования земли. Если владелец участка откажется, заинтересованное лицо может обратиться в суд.
Если вопрос будет решен добровольно, потребуется новый кадастровый план, где указаны границы сервитута. Его составлением занимается кадастровый инженер. После изготовления и утверждения плана, участники подписывают соглашение.
В нем указывается:
- ФИО, адреса и паспортные данные того, кто предоставляет сервитут и того, кто его получает;
- адрес участка с описанием границ;
- обстоятельства, в силу которых необходимо установление сервитута;
- срок его действия;
- права и обязательства участников;
- положение об оплате (если хозяин требует вознаграждение);
- подписи обеих сторон.
Соглашение должно быть зарегистрировано в Росреестре. Только после этого заинтересованное лицо получит право им пользоваться. Для регистрации соглашения можно обратиться в ближайший МФЦ.
Частный сервитут переходит по наследству, но не может быть продан или каким-то другим образом отчужден.
Как оформить публичный сервитут
В случае с публичным сервитутом заинтересованным лицом является государственный орган. Его представитель обращается с соответствующим заявлением в местные органы власти. Одновременно с этим оформляется новый кадастровый план с границами сервитута.
Затем муниципалитет назначает общественные слушания. В них участвуют жители прилегающих территорий, представители заинтересованного лица и собственник участка.
По результатам слушаний выносится решение об установлении обременения на конкретном земельном участке. Копия этого решения направляется собственнику обременяемой территории. Это решение, так же, как и добровольное соглашение, передается на регистрацию в Росреестр.
Главное отличие публичного сервитута от частного состоит в том, что хозяин участка не имеет права от него отказаться, поскольку обременение устанавливается в социально значимых целях.
Важно! Наличие частного и публичного сервитута не ограничивает и не умаляет права собственника в отношении участка. Он также свободно может продать его, подарить, сдать в аренду. Участок отчуждается вместе с сервитутом, поэтому согласие заинтересованного лица для того, чтобы совершить сделку, хозяину не требуется.
В каком случае необходим сервитут
Обременение устанавливается, когда имеется необходимость в:
- организации прохода, проезда через обременяемый участок;
- монтаже линий электропередач, телекоммуникаций, труб и т.п.;
- землеустроительных, дренажных работах;
- прогоне сельскохозяйственных животных к местам выпаса;
- заборе воды для бытовых и технических нужд;
- открытии общественного доступа к прибрежной зоне, местам купания, пляжам;
- уборке сена, охоте, рыболовстве;
- проведении научных, проектных, изыскательских мероприятий.
Приведенный перечень является исчерпывающим. Это означает, что ни частные лица, ни государственные органы не имеют права требовать установления сервитута на земельные участки по каким-то другим основаниям.
Нужно ли за него платить
Собственник обремененной территории имеет право требовать от заинтересованного лица соразмерной денежной компенсации. Между сторонами возникают своеобразные арендные отношения. В них хозяин земли выступает арендодателем, а держатель сервитута – арендатором. Арендодатель, предоставляющий в частичное пользование свою собственность, вправе рассчитывать на материальное вознаграждение. Арендатор, в свою очередь, не может отказать в предоставлении такой платы.
Если сервитут частный, предъявлять требования оплаты следует к собственнику объекта (например, колодца или скважины), из-за которого на участке установлено обременение. При публичном сервитуте платить должна государственная организация, в интересах которой создан сервитут.
Вознаграждение может вноситься единовременным платежом или частями, в течение всего срока действия обременения. Порядок оплаты определяется в соглашении или нормативном акте государственного органа.
Дополнительно нужно сказать о соразмерности. В гражданском и земельном законодательстве содержится указание на то, что собственник земли имеет право на соразмерную выплату. Понятие соразмерной выплаты предполагает, что сумма вознаграждения должна соответствовать убыткам, которые лицо несет из-за того, что частью его земли пользуются посторонние.
Если между сторонами возникает спор относительно суммы вознаграждения, они могут передать его на рассмотрение в суд.
Сервитут с юридической точки зрения
С юридической точки зрения сервитутом земельного участка выступает отдельный вид прав на временное пользование чужой собственностью, выступающий обременением для этой собственности. Однако, в отличие от обременения в общепринятом юридическим смысле, сервитут не ограничивает собственника в вопросах продажи, в отличие от обычного обременения (залог, арест и т.п.), которое запрещает совершение любых операций с арестованным имуществом.
При возникновении сервитута из чужого права собственности не выделяется никаких новых правомочий. Это значит, что держатель сервитута (заинтересованное лицо) не может его отчуждать, поскольку он лишь частично пользуется чужим имуществом в строго определенных целях. Никакой другой возможности сервитутное право ему не дает.
В случае отчуждения участка сервитут переходит с ним к новому собственнику и перерегистрируется вместе с основным объектом. Держатель сервитута остается прежним.
Заключение
Сегодня частные сервитуты – явление довольно редкое. Люди не знают о том, что это самый цивилизованный и взаимовыгодный способ решить проблему трудного доступа к объектам собственности. Особенно такая проблема актуальна для сельских местностей, где при возведении домов и прочих построек нередко нарушаются требования градостроительства.
Куда чаще встречается явление публичного земельного сервитута. Будь то строительство муниципального жилья, новых дорог, монтаж трубопроводов – везде государство так или иначе затрагивает чужие наделы.
При этом власти частенько «забывают» о том, что владельцы земли могут оформить официальный сервитут и получать за него деньги.
Знайте свои права и требуйте их соблюдения!
Если у вас остались вопросы, задайте их по бесплатным телефонам горячей линии:
8 (800) 350-84-32 для регионов РФ
8 (499) 938-49-63 для Москвы
8 (812) 425-60-96 для С-Петербурга
или воспользуйтесь формой для бесплатной консультации.
