Об обороте земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения относятся к одной из семи категорий участков, выделяемых законодательством РФ. Это самая востребованная категория, которая занимает огромную площадь в стране. Поэтому она находится под четким контролем государства.

В Земельном кодексе РФ закреплены понятие сельскохозяйственных земель и их разновидностей, а также перечень допустимых на участке действий. Нецелевое использование территории наказывается по закону. Чтобы не попасть под статью, важно четко понимать, что и где разрешено делать.

Земли сельскохозяйственного назначения: понятие и состав

В статье 77 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) «Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения» сказано, что сельскохозяйственные территории — это участки земли за пределами жилых поселений, которыми распоряжаются люди в с/х нуждах. Эти территории предназначены в основном для:

• организации на земельных участках пашен;
• насаждения многолетних культур;
• возведения построек и сооружений, используемых в с/х нуждах.

Указание по использованию территорий в сельскохозяйственных целях временное, так как может измениться при перемене вида целевого предназначения. Поэтому при определении таких территорий важно ориентироваться на генеральные планы, правила распоряжения землями.

Справка. На категориальное распределение сельхоззон влияют качество и плодородность почвы, возможность организации сельскохозяйственного производства.

В с/х производстве, садоводстве и огородничестве почва — главный инструмент. Поэтому плодородные территории невозможно сравнивать с транспортными и промышленными землями, где участки служат лишь «отметкой на карте». Сельскохозяйственные участки отбираются и утверждаются высшим земельным законодательством.

Состав таких земель:

• сельскохозяйственные угодья;
• территории, на которых расположены коммуникационные конструкции;
• территории замкнутых водоемов;
• участки, в пределах которых расположены внутрихозяйственные дороги;
• зоны, включающие насаждения древесной или кустарниковой растительности (посадки предназначаются для защиты территорий от воздействия природных, техногенных, стихийных и антропогенных факторов);
• участки, где расположены постройки, здания, сооружения и строения, которые требуются для производства, сохранения и первичной обработки любых видов продукции сельского хозяйства.

Сельскохозяйственные угодья — это территории, способные принести больше всего урожая. Поэтому государство защищает и развивает их всеми возможными способами, в частности следит за выполнением следующих задач:

• защита от деградации и загрязнения;
• повышение плодородности;
• выращивание с/х продукции с обеспечением воспроизводства земель;
• максимальное снижение неблагоприятных воздействий на окружающую среду близ с/х территории;
• контроль за соблюдением огромного перечня стандартов, норм и мероприятий (мелиоративных, агротехнических, фитосанитарных, агрохимических, противоэрозионных).

В статье 79 ЗК РФ «Особенности использования сельскохозяйственных угодий» определен перечень типов земель, которые относятся к сельхозугодьям:

• пашни;
• сенокосы;
• пастбища;
• залежи;
• земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.).

В состав земель с/х назначения входят дороги и коммуникации, которые требуются для обслуживания территории. Эти элементы должны соответствовать стандарту СНиП 2.05.11-83.

По предназначению выделяют такие категории дорог:

• 1 — объединяют с/х объекты;
• 2 — соединяют с/х объекты с основными дорогами;
• 3 — подводятся к отдельным угодьям и их прилежащим территориям для обслуживания (полевые вспомогательные дороги).

Внутрихозяйственные дороги не могут занимать много места. Они должны быть максимально компактными, чтобы не загромождать дорогую площадь. Дороги могут включать:

• полосу дорожного полотна для движения транспорта;
• предохранительные полосы величиной 1 м с каждой стороны;
• канавы для водостока.

Площади, на которых расположены замкнутые водные объекты, причисляются к сельскохозяйственным землям, только если они расположены в пределах границ. Водные объекты разрешено использовать в разных целях: для разведения рыбы, полива с/х участка и проч.

Водные объекты бывают двух типов: естественного происхождения и искусственного.

Это территории, которые специально засаживают определенными разновидностями деревьев и кустарников для защиты плодородных почв от негативных воздействий погоды и человека. Так, лесополосы служат заслоном от водной и ветровой эрозий.

Защитные полосы размещаются на следующих участках:

• вокруг дачных и садоводческих угодий;
• по периметру полевой территории;
• вдоль трасс и железнодорожных путей.

Рубить или обновлять растения, размещенные в лесополосе, можно только с разрешения органов местного самоуправления.

Чтобы люди могли эффективно работать, им требуются комфортные условия. Поэтому на с/х территориях возводят различные вспомогательные постройки. Жилые домики в этот перечень не входят. На территории разрешено размещать только сооружения для хранения и первичной обработки выращенной продукции. Такие здания возводят только на наименее плодородных участках.

На выбор места для построек влияет и логистика местности: все объекты должны находиться в непосредственной близости от обрабатываемых земель.

Разрешенное использование сельхозземель

Сельскохозяйственные земли можно использовать в следующих целях:

• создание фермерского либо собственного хозяйства;
• разведение скота, рыбы;
• проведение научного исследования;
• выращивание овощных и плодовых культур;
• организация дачного товарищества;
• ведение предприятием с/х деятельности.

С 2015 года в России действует классификатор видов разрешенного использования земель (ВРИ). В нем представлен подробный перечень видов разрешенного целевого использования каждой категории, в том числе сельхозземель.

Ранее, до введения классификатора, перечень разрешенной деятельности определяли органы местного самоуправления каждого субъекта. Поэтому были случаи, когда для одинаковых категорий виды деятельности различались.

Особенности сельхозугодий

Особенности отдельно отражены в статье 79 ЗК РФ. В законе сказано следующее:

1. Сельскохозяйственные угодья (например, пашни, сенокосы, пастбища и др.), на территории которых расположены многолетние виноградники, сады и прочие насаждения, находятся под особым контролем и охраной государства. Нецелевое использование такой земли наказывается по закону.
2. С\х территория не включается в границы участков, на которых граждане могут заниматься садоводством для удовлетворения собственных нужд.
3. На территории с/х угодий нельзя строить садовые и жилые дома, хозяйственные постройки и гаражи.
4. Особо плодородные участки, в том числе сельскохозяйственные угодья научных организаций и учебно-опытных подразделений университетов, могут быть включены в перечень земель, используемых только для выращивания с/х культур. Такое происходит, только когда кадастровая стоимость участков существенно превышает ее средний уровень по муниципальному району.

В отдельных случаях региональные органы власти могут перевести сельхозугодья с худшей по качеству почвой и с низкой кадастровой стоимостью в другую категорию.

Законодательство предъявляет особые требования к тем, кто использует с/х угодья. Они должны освоить землю за 2 года, поддерживать уровень плодородия почвы, не допускать эрозии и по запросу сообщать властям о том, какие химикаты применялись при выращивании культур.

Фонд перераспределения

Этой теме законодательство отвело статью 80 ЗК РФ «Фонд перераспределения земель». Фонд нужен для того, чтобы у государства были резервные земельные участки, которые на тех или иных условиях предоставлялись бы как физическим, так и юридическим лицам. Они в дальнейшем смогли бы вести с/х производство, заниматься садоводством и огородничеством, организовать крестьянское (фермерское) или личное подсобное хозяйство, а также сенокошение или выпас скота.

Справка. В фонд попадают только те участки, которые по каким-либо причинам остались свободными. Таким образом государство осваивает стратегически важные сельхозугодья и не дает земле простаивать, т. к. это экономически нецелесообразно.

В статье 80 ЗК РФ перечислены случаи, когда участок земли сельскохозяйственного назначения попадает в фонд перераспределения:

• собственник добровольно отказывается от с/х угодья;
• при принудительном изъятии государством;
• владелец скончался, и территория ни к кому не перешла по наследству.

Право собственности на сельхозземли

Стать владельцем объекта с/х назначения вправе:

• физические лица — для ведения подсобного хозяйства;
• юридические лица — для организации дачных товариществ, фермерских хозяйств, аграрных предприятий и т. д.

После покупки с/х угодья владелец может передавать участок в аренду, дарить, продавать или отдавать в качестве залога, а также указывать его в своем завещании или передавать после смерти по законному праву. При продаже участка представители муниципальных органов власти субъекта имеют приоритетные права на покупку.

Иностранец, не имеющий российского гражданства, и лицо без него не смогут стать владельцами с/х угодий. Правовые основы передачи права собственности на земли сельхозназначения закреплены в ФЗ №101 «Об обороте земель с/х назначения» от 24.07.2002 г.

Предоставление и изъятие таких земель

Для получения земельного участка из фонда перераспределения заинтересованным гражданам и юридическим лицам необходимо обращаться в администрации муниципальных районов.

Земельные участки из фонда могут арендовать граждане, изъявившие желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, в соответствии с ЗК РФ, ФЗ №-101, ФЗ №-74 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Гражданин, получивший земельный участок из фонда перераспределения, вправе купить его по рыночной стоимости без проведения торгов (конкурсов, аукционов) через 3 года после подписания договора аренды. Главное, чтобы ранее арендованный участок использовался надлежащим образом.

Важно! Участок нельзя купить по рыночной цене, которая меньше кадастровой.

Граждане, занимающиеся в течение 10 лет ведением личного подсобного хозяйства, вправе однократно бесплатно приобрести в собственность земельный участок из фонда перераспределения земель.

Распоряжается земельными участками, входящими в фонд, исполнительный орган государственной власти, уполномоченный в сфере управления гос. имуществом. Порядок распоряжения определяется Администрацией.

В ряде случаев государство вправе изъять у собственника его участок. Такое решение принимается только в судебном порядке. Собственник вправе оспорить его в соответствующий срок.

Причины, по которым владелец может лишиться сельхозугодий:

• участок не используется по назначению в течение 3 и более лет;
• участок используется нерационально, что ведет к снижению плодородности почвы и ухудшению качества с/х надела.

Заключение

Земли сельскохозяйственного назначения — одна из стратегически важных и охраняемых государством территорий. Они должны использоваться исключительно по назначению. Государство вправе распределять их между пользователями для повышения рационального использования.

Граждане могут получить с/х угодья в аренду или собственность. Покупают землю только по рыночной стоимости, не ниже кадастровой. Владелец распоряжается участком по усмотрению: например, продает или сдает в аренду. Однако он не вправе использовать плодородную землю не по назначению. В противном случае власти отнимут угодье в судебном порядке.