Сделки с недвижимостью составляют неотъемлемую часть нашей жизни. При покупке жилья важно знать, не наложено ли на него обременение. Это обезопасит от возможных проблем с оформлением прав собственности. Мы расскажем, что значит квартира с обременением, кто и на каких основаниях может наложить обременение и как такое ограничение снимается.
Что такое обременение на квартиру
Квартира в обременении − что это значит? Обременение − это ограничение прав собственника на распоряжение жилым имуществом.
Владелец не может продать, завещать или подарить жилье без согласия третьих лиц.
Рассмотрим, какие бывают обременения на квартиру. Основная часть ограничений, наложенных на комнату, квартиру или дом, регистрируется в Росреестре, однако существуют обременения, которые официально не фиксируются.
К ограничениям с обязательной регистрацией в Росреестре относятся следующие виды:
- Залог жилья. При покупке квартиры или дома в ипотеку возникает ипотечное обременение. Приобретенное имущество находится в залоге у банка до полного погашения кредита собственником. Если платежи от должника не поступают, банк может изъять и продать имущество для погашения долга.
- Договор ренты. Это официальное оформление передачи жилья после смерти собственника. По договору ренты будущий наследник обязан содержать и при необходимости оказывать регулярную физическую помощь владельцу квартиры или дома.
- Договор аренды. Это предоставление прав временного проживания в квартире за определенную плату. Если договор аренды заключен более чем на год, даже после продажи квартиры арендатор имеет право на проживание.
- Опека. Дополнительная защита прав несовершеннолетних собственников недвижимого имущества. Органы опеки могут запретить сделку купли-продажи, если владелец квартиры не сможет предоставить приемлемые условия проживания несовершеннолетних в будущем.
- Арест − конфискация жилья в судебном порядке либо арест собственника. В этих случаях любые сделки с квартирой запрещены.
- Доверительное управление. Это передача собственником прав на управление жилой недвижимостью. Оформляется нотариально, теряет силу после купли-продажи квартиры.
- Сервитут. Под сервитутом имеется в виду наличие прописанных лиц, имеющих право на пожизненное проживание. Даже если в домовой книге все предыдущие жильцы выписаны, лица, заключившие договор сервитута, все равно имеют право на проживание в квартире. Если сервитут не снят до покупки недвижимого имущества, его придется оспаривать в судебном порядке.
Обременение на квартиру можно наложить и без регистрации в Росреестре. Оно дает право на проживание в квартире даже после ее продажи.
Интересное на сайте:
Кем осуществляются обязанности по исполнению завещания
Как происходит раздел наследства по соглашению с наследниками
Какие лица могут быть призваны к наследованию
После предъявления прав на жилье другими лицами сделка купли-продажи признается недействительной.
К ограничениям, которые не нужно регистрировать в Росреестре, относятся:
- Прописка в квартире. Узнать информацию о прописанных покупатель может из домовой книги.
- Продажа жилого имущества без уведомления участника доли в недвижимости, если квартира принадлежит нескольким собственникам.
- Право одного из супругов на долю в жилье (при покупке в браке, при условии оформления на одного из супругов).
Лица, которые имеют право наложения:
- собственник − по собственной инициативе оформляет договор обременения на квартиру, например, через покупку жилья в ипотеку;
- суд − например, при взыскании долгов по коммунальным услугам;
- должностное лицо − к примеру, арест жилой недвижимости;
- банк − при наличии залогового имущества.
Основанием служит инициатива собственника либо третьей стороны. Например, по ипотечному договору инициатором становится собственник. В случае, если владелец накопил долги по оплате коммунальных услуг, инициатором наложения ограничений выступает суд.
Порядок наложения прост: после согласования сторон подается заявка для регистрации ограничения в Росреестре.
Пример. Г-н В. А. взял кредит в банке на льготных условиях, которые предоставляются только при наличии залога. В качестве кредитного обеспечения г-н В. А. предоставил финансовой организации свою трехкомнатную квартиру. Банк и собственник заключили договор и направили данные об ограничении, наложенном на жилье, в Росреестр. Так произошло наложение обременения.
Чем мешает обременение в наследственном праве
Главная проблема завещания на квартиру с ограничением − это переход обременений жилья к наследнику.
Внимание! Обременение мешает тем, кто получает наследство по завещанию.
Существует два вида перехода прав наследования: по завещанию и по закону. В случае получения наследства по завещанию наследник будет вынужден принять имущество в том виде, в котором его оставил владелец. Если наследование оформляется по закону, наследник может получить часть имущества и отказаться от наследства с ограничением.
Существуют ограничения, связанные с дарением обремененной квартиры. Возможность отчуждения жилого имущества зависит от типа ограничения.
К примеру, можно ли подарить долю в квартире с обременением? Специалисты отвечают утвердительно, но с оговоркой. Собственник может оформить дарственную на такую квартиру или долю в ней только с одобрения третьих лиц (например, с согласия банка). Традиционно ограничения препятствуют прямой реализации жилья. Иными словами, оформить дарственную на квартиру с обременением нельзя, если дарение не одобрит третье лицо.
Ограниченное распоряжение имуществом не запрещает собственнику прописаться в квартире с обременением. Другие виды обременений предполагают согласие заинтересованных лиц. Запрет на любые сделки с жилой недвижимостью возникает только при аресте либо во время проведения следственных мероприятий.
Реализация унаследованного имущества осуществляется с согласия заинтересованных лиц, наложивших ограничение, или после снятия обременения.
Читайте также:
Очередность и схемы наследования по закону
Документы подтверждающие родство с умершими
Как снимается обременение
Снятие ограничения происходит после полного погашения кредитных обязательств, если они есть. Иные обременения снимаются при согласовании с участниками договора.
Досрочно погасить ипотечный кредит можно самостоятельно или с использованием материнского капитала. Процедура предполагает обязательное выделение долей по материнскому капиталу для защиты прав детей.
Заключение
При покупке жилья рекомендуется изучить юридическую «чистоту» квартиры. Она может иметь обременения, наложенные третьими лицами и зарегистрированные в Росреестре, например, арест или залог. Также жилье может быть ограничено без регистрации, например, из-за наличия несогласных с продажей владельцев доли или прописанных жильцов.
Такая недвижимость, если она достается по завещанию, переходит к собственнику вместе с ограничениями. Подарить жилье, полученное по наследству с обременением, можно с разрешения третьей стороны. Продать его разрешается только после снятия ограничения.