Как оформить дарственную с правом пожизненного проживания дарителя

Дарственная с правом пожизненного проживания дарителя представляет собой договор, согласно которому недвижимое имущество передается во владение одаряемому от дарителя. При оформлении подобной сделки рекомендуется обратиться к образцу договора дарения с правом пожизненного проживания дарителя, который подразумевает некоторые условия неимущественного характера.

Статья 572 Гражданского кодекса РФ определяет факт дарения как акт безвозмездной передачи одним лицом (дарителем) другому лицу (получателю дара) какого-либо объекта имущественного права, принадлежащего дарителю на основании права собственности. Лицо, получившее в качестве подарка недвижимое имущество, освобождено от уплаты дарителю каких-либо средств за приобретенное имущество.

Плюсы и минусы дарственной с пожизненным проживанием

Дарственная на квартиру с правом пожизненного проживания дарителя обладает преимуществами и недостатками для обоих участников договорных отношений.

Согласно действующим нормам российского законодательства, указание такого ограничения в дарственной – необязательное требование, поэтому обременение не может быть зафиксировано в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Для лиц, которые впоследствии приобретут в собственность подобное жилье у одаряемого, такой «сюрприз» вряд ли станет приятной новостью. Для гарантированного соблюдения интересов дарителя дарственную необходимо дополнить условием, которое подтвердит его право на бессрочную регистрацию по месту постоянного проживания в отчуждаемом недвижимом имуществе. Этот пункт нельзя изменить даже после вступления нового владельца в право собственности.

Для безопасности и прозрачности сделки следует обзавестись справками, подтверждающими наличие или отсутствие проживающих на правах постоянной регистрации лиц, которые обладают правом пользования помещением даже после его продажи и смены собственников. Это положение закреплено в ст. 558 ГК РФ.

В случае пренебрежения одаряемым обязательствами по договору, в частности по обеспечению дарителя правом на проживание в подаренном жилом помещении, последний, ссылаясь на ст. 450 ГК РФ, оставляет за собой право обратиться в суд для отмены дарственной. Несоблюдение сторонами условий, зафиксированных в дарственной, влечет за собой судебные споры и возвращение имущества прежнему хозяину – дарителю.

Важно! На основании ст. 209 ГК РФ при вступлении дарственной в законную силу даритель не имеет права налагать на действующий договор новые ограничения и запреты, которые будут препятствовать полноправному распоряжению новым собственником (одаряемым) своим имуществом.

Выгодное обстоятельство для одаривающего лица – то, что обязанность оплаты коммунальных услуг для него отпадает, переходя к новому собственнику. Дарители недвижимого имущества, обладающие правом пожизненного проживания, относятся преимущественно к категории людей преклонного возраста, которые в качестве единственного источника доходов имеют пенсию и не находятся на обеспечении своих родственников.

После оформления дарственной с пожизненным проживанием одаряющего в отчуждаемом жилом помещении последний получает законное право быть прописанным на постоянной основе и проживать в нем со своими родственниками, указанными в договоре. Это могут быть супруг или супруга, дети, внуки.

При необходимости проведения ремонта жилого помещения все расходы ложатся на получателя дара. Это условие следует указать в дарственной. Даритель сохраняет за собой право вносить некоторые изменения и поправки в договор при условии, что они не нарушают права получателя дара, и он выразил свое согласие.

Очевидная выгода для получателя дара заключается в безвозмездности сделки. Если и предусмотрены расходы, то они намного ниже стоимости подарка. Одаряемый наделен правами по передаче в дар, продаже, сдаче в аренду полученного жилого помещения. Вместе с жильем он приобретает статус единственного законного собственника имущества, на которое не может претендовать супруг или супруга в случае расторжения брака, поскольку оно не считается совместно нажитым.

После передачи в дар объект имущества перестает быть источником наследства. В связи с этим даже первоочередные родственники лица, осуществившего передачу дара (супруг, супруга, дети, родители), не имеют права на него претендовать. Новый владелец жилого помещения вступает в право собственности и может распоряжаться полученным подарком без обязательств по уходу, присмотру и содержанию лица, подарившего ему свое имущество.

Может пригодиться:

Оформление дарственной между близкими родственниками

Как отказаться от дарения по договору и последствия отказа

Основания, порядок и сроки оспаривания договоров дарения

Порядок оформления сделки

Заключение договора дарения с условием пожизненного проживания дарителя в отчуждаемом им жилом помещении имеет определенный порядок оформления. Договор составляется при участии всех сторон сделки при условии их обоюдного согласия с пунктами дарственной.

Следующий шаг согласно ст. 574 ГК РФ – государственная регистрация документа.

Процедура совершения сделки:

1. Подготовка необходимых документов.
2. Заключение соглашения, подтверждающего факт передачи имущества одаряющим получателю дара.
3. Регистрация дарственной в Росреестре.
4. Получение документа, подтверждающего переход права собственности от прежнего собственника к новому.

При установлении факта существования совладельцев отчуждаемого жилого помещения оформление дарственной возможно исключительно на принадлежащую дарителю долю недвижимости. Если остальные собственники жилого помещения не возражают против планируемой сделки, ее совершение возможно при предъявлении их письменного согласия, заверенного нотариально.

Внимание! В процессе сбора документов для проведения сделки следует проверить количество собственников отчуждаемого жилого помещения. В практике известны случаи, когда подаренная квартира принадлежала на правах собственности не только дарителю.

Для заключения сделки по передаче недвижимого имущества в дар требуются следующие документы:

• подтверждающие личности обоих участников сделки;
• три экземпляра договора;
• справка из Бюро технической инвентаризации о стоимости отчуждаемой недвижимости;
• справка, подтверждающая наличие людей с постоянной регистрацией в отчуждаемом жилом помещении;
• технический паспорт жилого помещения;
• при наличии других собственников – их согласие на совершение сделки, нотариально заверенное;
• свидетельство, определяющее статус дарителя в качестве собственника жилого помещения;
• квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины для регистрации договора;
• заявления от дарителя и одаряемого;
• справка из налоговой службы об отсутствии задолженности по уплате налога на имущество;
• справка из организации, осуществляющей жилищно-коммунальное обслуживание помещения, об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

При участии в сделке доверенного лица со стороны дарителя или одаряемого требуется предъявление документа, удостоверяющего его личность, и документа, подтверждающего передачу ему полномочий на осуществление сделки.

Важно! При отнесении отчуждаемого жилого помещения к категории имущества, которое было приобретено в совместную собственность в браке, требуется согласие второго супруга, письменно оформленное и заверенное нотариально. Если это условие не будет соблюдено, за дарителем остается право передачи в дар исключительно своей доли в жилом помещении.

Для невозможности оспаривания дарственной с условием пожизненного проживания лица в подаренном жилом помещении важно правильно ее оформить.

Дарственная должна содержать следующие сведения:

• дату и место подписания договора;
• персональные данные участников сделки;
• детальную характеристику передаваемого в дар объекта недвижимости;
• подтверждение отсутствия задолженности по платежам за коммунальные услуги, ареста жилья и факта его обременения, кроме проживания дарителя в жилом помещении до наступления его смерти;
• пункт, указывающий на пожизненное право одаряющего проживать в подаренной им недвижимости;
• согласие собственника, передающего имущество в дар, на осуществление сделки с обозначением его вменяемости и нахождении в здравом рассудке на момент составления и подписания договора.

В договоре дарения допускается проживание других лиц, состоящих в родственных связях с одаряющим, но не разделяющих с ним право собственности на объект.

Образец договора с условиями пожизненного проживания в подаренном жилом помещении лица, реализовавшего передачу дара, будет полезен при оформлении сделки. Не лишним будет также ознакомиться с этим образцом договора и при дарении доли квартиры с правом проживания дарителя.

Права и обязанности дарителя

При заключении любых договорных отношений их участники наделены полномочиями, а также несут определенные обязательства.

Лицо, подарившее другому лицу объект недвижимости с условием пожизненного проживания в нем, обладает следующими возможностями:

1. Имеет право, совершив сделку и передав право собственности получателю дара, помимо проживания и владения отведенной по договору комнатой беспрепятственно пользоваться общим имуществом жилого помещения (ванной, санузлом, кухней, кладовой, балконом и другими помещениями бытового назначения).
2. За дарителем должна сохраняться постоянная прописка, которая исключает возможность его принудительного выселения из жилого помещения даже при переходе жилья к третьему лицу в результате продажи, передачи в дар и других сделок.
3. При отсутствии у одаряющего другого жилья возможность продажи подаренной им квартиры исключается.
4. За одаряющим сохраняется право указать в дарственной условие, на основании которого с ним разрешено проживать его близким родственникам (супругу или супруге, детям, внукам).
5. Защищен законом от взимания с него каких-либо средств за проживание в квартире со стороны получателя дара.
6. Вправе прописать в дарственной пункт, согласно которому получатель дара будет выплачивать денежные средства на проживание дарителю до конца его жизни. Только после этого будет произведен переход права собственности от одаряющего к получателю дара.
7. При создании каких-либо препятствий со стороны получателя дара для жизни одаряющего в отчуждаемом им объекте последний вправе расторгнуть договор дарения в одностороннем порядке.

Обязанности дарителя:

1. Обязан обозначить все важные условия, которые необходимо соблюсти при оформлении дарственной.
2. Должен сообщить одаряемому о наличии зарегистрированных в отчуждаемом жилом помещении лиц.
3. Обязан указать на обременения передаваемого в дар объекта недвижимости, если они есть.

Права и обязанности одаряемого

После оформления дарственной на условиях проживания одаряющего до своей смерти в передаваемой в дар недвижимости получатель дара наделяется определенными правами и обязанностями:

1. Одаряемый наделен правом принять объект недвижимости в качестве подарка. В случае установления конкретных нарушений условий дарственной со стороны одаряющего получатель вправе потребовать в свое распоряжение имущество, переданное ему в качестве дара и на которое у него имеются полномочия законного владельца согласно ст. 396 и 398 ГК РФ.
2. На основании п. 2 ст. 573 ГК РФ вправе отклонить передачу дара.
3. Согласно ст. 209 ГК РФ наделен правом распоряжаться подаренным объектом недвижимости с учетом обязательного соблюдения условий об обременении жилого помещения – пожизненного проживания лица, подарившего его.
4. Обязан не нарушать права одаряющего – не может выселить его из подаренного помещения и лишить постоянной прописки.

Спорные моменты сделки и пути их решения

Оформление дарственной на недвижимое имущество, на которое налагается обременение – проживание одаряющего в нем до конца жизни – содержит некоторые спорные моменты. Единого мнения относительно юридических нюансов сделки не найдено, но, как показывает судебная практика по таким делам, внести определенные уточнения в договор законно.

Первый спорный момент заключается в том, что в соответствии со ст. 572 ГК РФ при дарении любого вида собственности внимание акцентируется на безвозмездной природе его передачи получателю. В связи с этим можно опротестовать такой договор, если будет доказан факт материальной благодарности в адрес дарителя со стороны принявшего дар.

Вариант решения – определение того, безвозмездно ли разрешение проживать одаряющему в отчуждаемом им жилом помещении со стороны нового владельца. Юристы рекомендуют указывать в дарственной такое положение: дальнейшее проживание лица, передающего квартиру в дар, не подразумевает каких-либо финансовых трат со стороны получателя дара. В итоге безвозмездная природа сделки не нарушается, а возможность прежнего хозяина жить в подаренном им жилом помещении выступает в качестве обременения.

Внимание! Если в дарственной отсутствует уточнение о возможности проживания прежнего владельца до конца его жизни в отчуждаемом им объекте, но при этом он состоит в близком родстве с получателем дара, а подаренное имущество – его единственное жилье, то вопрос о дальнейшем выселении будет сложным.

Второй спорный момент дарственной с условием пожизненного проживания одаряющего связан с правами другого участника сделки – одаряемого. Например, если получатель дара примет решение о его продаже или сдаче в аренду, вероятнее всего, возникнут сложности, поскольку новые собственники вряд ли согласятся на сделку, при которой приобретут жилье с пожизненным пребыванием в нем прежнего собственника.

Этот факт может послужить основанием для признания договора дарения недействительным и даже отказа одаряющему в праве проживать на подаренной жилплощади пожизненно в случае перехода права собственности к третьим лицам и их ходатайстве о нежелании соседствовать в одном помещении с дарителем. Вариантом решения подобного спора юристы считают обязательное включение в дарственную следующего пункта: за дарителем сохраняется право пожизненного проживания даже после перехода жилого помещения в собственность третьих лиц.

В дарственной можно прописать условие, на основании которого одаряемый при намерении совершить какую-либо сделку с недвижимостью обязан сообщать второй стороне об имеющемся в квартире обременении.

Оспорить дарственную, признать сделку ничтожной или притворной можно только путем судебного разбирательства, если для этого имеются основания, регламентированные нормами действующего законодательства. Судебная практика по подобным делам неоднозначна: решения могут выноситься в пользу получателя дара, принявшего дар, или в пользу третьих лиц, которым право собственности перешло на законных основаниях.

В практике известны случаи, когда наличие пункта о праве дарителя проживать до смерти в отчуждаемом имуществе рассматривалось как основание для отказа еще на стадии приема документов органами государственной регистрации, несмотря на то, что такое обременение законом предусматривается. Вынесенные судом решения по таким делам напрямую зависят от обстоятельств каждого конкретного случая, предоставленных фактов о недобросовестности ответчика.

В суде бремя доказывания налагается на лицо, обратившееся с заявлением. Намереваясь заключить дарственную, важно учитывать все возможные риски и негативные правовые последствия, которые могут возникнуть при оспаривании заключенной сделки. Всем участникам сделки рекомендуется обращать внимание на требования, обязательства и последствия. Важно учитывать законные интересы и права всех участников договорных отношений.

Приведем несколько примеров по рассматриваемой категории дел, решаемых в судебном порядке. Гражданка С. подарила своей близкой подруге гражданке И. комнату в общежитии. По прошествии полугода между женщинами возникла ссора, в результате чего гражданка С. обратилась в суд с иском об оспаривании сделки и признании договора дарения недействительным.

Рассмотрев материалы дела, суд вынес следующее решение. На момент оформления сделки по безвозмездной передаче объекта собственности от гражданки С. к гражданке И. дарственная отвечала всем правовым нормам и указывала на обоюдное согласие сторон. Суд не установил законные основания для признания сделки недействительной, в связи с чем в удовлетворении исковых требований ей было отказано.

Приведем еще один судебный случай, который связан с отказом одаряемого принять дар. В судебный орган с исковым требованием об отказе от принятого дара и расторжении договора дарения обратился гражданин В. Согласно дарственной, он безвозмездно получил долю в квартире от своего двоюродного брата. Свой отказ он мотивировал тем, что, получив счета на оплату коммунальных услуг, осознал, что содержание подарка обходится ему дорого, и решил вернуть подарок.

Суд, рассмотрев обстоятельства по делу, установил, что требования истца не имеют законных оснований. На момент подписания договора дарения истец имел право отказаться от принятия дара и не подписывать дарственную. После ее подписания право собственности на долю в квартире перешло к истцу. В материалах этого дела судебный орган не установил правовых оснований для возврата подаренного объекта.

В материалах судебной практики также содержится большое количество дел о недобросовестности сделок по передаче объектов недвижимости в дар. Дальние родственники К. и Р. заключили договор дарения на квартиру, принадлежащую К. на правах собственности. Бывшая жена К. обратилась в суд с требованием признать сделку недействительной и нарушающей ее права и законные интересы.

В своем обращении она заявила, что на момент подписания договора дарения квартира относилась к категории совместно нажитого в браке имущества супругов. Официальное расторжение брака состоялось, однако раздел имущества не был произведен. Суд установил, что Р. (одаряемому) было известно об отсутствии у одаряющего (К.) письменного, нотариально заверенного согласия бывшей супруги. На основании этого суд утвердил факт недобросовестности действий сторон сделки, требования истца были удовлетворены, и сделка признана недействительной.

Заключение

Если в дарственной обозначено условие, согласно которому за дарителем сохраняется право проживать до своей смерти в подаренном объекте недвижимого имущества, такой документ представляет собой договор дарения с обременением. Согласно нормам Гражданского кодекса РФ, такое условие законное. На стадии принятия решения о заключении подобного договора обеим сторонам сделки следует изучить ее положительные и отрицательные стороны.

Чтобы обезопасить себя от негативных правовых последствий и иметь возможность оспаривания сделки в судебном порядке, важно следить за правильностью оформления договора. Он должен быть отмечен в Росреестре и дополнен приложением обязательных документов, в том числе нотариально заверенных.