Техническое заключение на перепланировку в Москве

Техническое заключение для перепланировки требуется, если жилое или нежилое помещение расположено в МКД. Цель получения документа заключается в обследовании несущих конструкций, определения возможности безопасного проведения работ. Оформить техзаключение можно через автора проекта дома, либо через специализированную организацию.

Зачем необходимо техническое заключение в Москве?

Порядок согласования перепланировки, переустройства или реконструкции обязывает собственника помещения заказать проект строительных работ и согласовать его в уполномоченных ведомствах. В проекте предусматривается перечень требований, соблюдение которых должно обеспечить безопасность здания, имущества, жизни и здоровья граждан. Для проведения строительных работ в многоквартирных домах может устанавливаться дополнительное требование – оценка состояния несущих конструкций здания с оформлением техзаключения.

Чтобы заказать проект и техническое заключение, нужно учитывать следующие нюансы:

• на федеральном уровне отсутствует требование о получении техзаключения, однако оно может быть введено региональными нормативными актами – например, для Москвы и СПб это правило является обязательным к соблюдению;
• указанный документ не нужен, если перепланировка выполняется на основании типового проекта – на практике, такие случаи встречаются редко, поэтому оформления техзаключения не избежать;
• региональное законодательство не лишает права оформить техническое заключение, минуя автора проекта дома – для этого можно воспользоваться услугами независимых экспертных организаций (в Москве это ГБУ Экспертный центр)

Обратите внимание! Для помещений в многоквартирных домах получать техзаключение нужно при любых видах работ, связанных с изменением характеристик объекта – перепланировка, переустройство, реконструкция, капремонт. При отсутствии документа, согласование проекта в муниципальных ведомствах Москвы и СПб завершится отрицательным решением, а перепланировка будет считаться незаконной.

Для помещений в многоквартирных домах столицы, требование о получении техзаключения предусмотрено Постановлением Правительства Москвы № 508 (в редакции Постановления № 840). Документ нужен, даже если несущие конструкции напрямую не затрагиваются при проведении работ, поскольку воздействие может быть косвенным, либо проявляться при эксплуатации.

Техническое заключение при задействованных несущих конструкций

Получать техзаключение нужно не во всех случаях изменений характеристик при перепланировке. В Москве утвержден перечень типовых проектов, использовать которых может каждый собственник. Если перечень изменений в характеристиках помещения подпадает под такой типовой проект, согласование проводится в упрощенном (заявительном) режиме, без оформления технического заключения. Однако если проект носит индивидуальный характер, изготовление техзаключения будет обязательным условием для согласования.

Порядок изготовления техзаключения будет отличаться для домов типовых и индивидуальных серий. Органами власти Москвы установлены следующие правила, которые должны соблюдать заказчики:

• если перепланировка, переустройство или реконструкция затрагивают несущие стены, техзаключение по несущим конструкциям должен выдавать автор проекта многоквартирного дома;
• если автор типового проекта уже не существует (например, проектный институт ликвидирован), сделать техзаключение может только организация, уполномоченная столичными властями – ГУП «МосжилНИИпроект»;
• если дом построен не по типовому проекту, либо строительные работы не связаны с воздействием на несущие конструкции, сделать документ может любая экспертная организация, состоящая в СРО.

Аналогичные правила действуют в СПб, а также в иных регионах, предусматривающих согласование проекта с получением техзаключения.

Если работы уже фактически выполнены, их также можно узаконить путем получения проекта с техзаключением. Пока согласование не пройдено, а новые характеристики помещения не внесены в ЕГРН, перепланировка или переустройство будут считаться незаконными. При эксплуатации таких помещений собственник может привлекаться к административной ответственности.

Для проведения перепланировки, реконструкции или капремнота в нежилых зданиях получать техзаключение не обязательно. Это не означает, что собственник объекта или заказчик работ могут не соблюдать требования безопасности к проведению работ. В этом случае проект изготавливается по общим правилам, однако утверждать его будет сам заказчик, без участия муниципальных ведомств. Заключительный этап согласования или узаконивания будет соответствовать общим правилам – нужно получить те6хнический план, поставить объект с обновленными характеристиками на учет в Росреестре. Также соблюсти этот порядок нужно при регистрации договоров аренды, если для передачи объекта арендатору проводится перепланировка.

Основные разделы технического заключения

Изготовление техзаключения сопровождается изучением проектной и технической документации, а также фактическим обследованием несущих конструкций. Чтобы заказать проект и техзаключение, необходимо иметь решение собственника объекта на проведение работ. Для помещений в долевой или совместной собственности, такое решение должен принять каждый из владельцев объекта.

Техзаключение будет содержать итоги обследования несущих элементов дома, описание его характеристик, перечень требований к безопасности работ. Документ будет включен в состав проекта, так как его самостоятельное использование не влечет юридически значимых последствий. Разберем, какие сведения нужно включить в текстовой и графический блок техзаключения

Порядок оформления техзаключения соответствует единым требованиям. Прежде всего, заполняются титульный лист и введение, которые содержат следующий блок сведений:

• на титульном листе указывается номер проекта и дату изготовления, данные об экспертной организации и лицах, ответственных за содержание сведений в документе;
• заполняется оглавление техзаключения, которое состоит из текстовой части, графического блока и перечня прилагаемой документации;
• заполняются сведения о заявлении заказчика и техническом задании на изготовление проектной документации.

Реквизиты техзаключения будут указаны в общих сведениях проекта перепланировки или переустройства, которые утвердит своей подписью главный инженер проектной организации. При возникновении проблем на стадии выполнения или приемки работ, а также в ходе эксплуатации объекта, должностные лица проектной организации будут привлекаться к ответственности, если они представили недостоверные данные или ошиблись в расчетах.

Ключевое значение в содержании техзаключения является описание характеристик здания, его несущих конструкций, а также вывод о безопасности проведения работ. С этой целью, в техзаключении указываются следующие сведения:

• описание здания, характеристики несущих конструкций, а также материалов, из которых они изготовлены – указываются сведения о годе постройки, проекте дома, конструктивная схема здания, описание перекрытий и несущих стен, иная информация;
• результаты инструментально-визуального обследования несущих элементов и конструкций многоквартирного дома, а также помещения, в котором будут выполняться строительные работы – указывает фактическое состояние несущих конструкций, класс перекрытий, выявленные недостатки и дефекты, влияющие на безопасности запланированных работ;
• таблицы с расчетами по прочности и несущей способности конструкций, перекрытий и иных элементов многоквартирного дома – эти показатели будут использоваться проектировщиков для разработки мероприятий по усилению несущих конструкций, если строительные работы оказывают на них воздействие.

При проведении обследования могут выявляться факторы, влияющие на безопасность запланированных работ или последующую эксплуатацию объекта. В этом случае эксперты обязаны указать, при каких условиях могут осуществляться работы по перепланировке, реконструкции или капремонту. Соответственно, аналогичные сведения будут учтены при выводе варианта проектирования.

По итогам обследования состояния здания и его несущих конструкций, экспертам необходимо сделать выводы о возможности проведения запланированных работ. Для этого в заключительной части текстового блока нужен следующий объем сведений:

• указание на отсутствие недостатков и повреждений несущих конструкций, препятствующих выполнению работ;
• указание на максимально допустимые нагрузки на несущие элементы, предельно возможные размеры дверных и оконных проемов в капитальных стенах и перегородках;
• рекомендации по усилению конструкций – обустройство перемычек, стоек распределения нагрузки, иных аналогичных элементов.

Указанные выводы должны однозначно подтверждать безопасность предстоящих работ и отсутствие угрозы для обнаружения или ухудшения характеристик здания. В противном случае, проект не пройдет согласование в уполномоченных ведомствах.

Важно! Помимо инструментально-визуального обследования здания, эксперт будет изучать правоустанавливающие документы на объект, кадастровые сведения ЕГРН, техническую документацию из архивов БТИ. Запрос о предоставлении таких документов эксперт сделает самостоятельно. Заказчику не нужно обращаться в БТИ или иные уполномоченные органы для получения указанных сведений и документов.

После завершения работ, собственник должен получить технический план, поставить на кадастровый учет все изменения в характеристиках объекта через Росреестр. При приемке выполненных работ будет проверяться их соответствие проекты, а также выводам и рекомендациях, изложенным в техзаключении. При несоблюдении проекта и техзаключения, а также при отклонении от рекомендаций эксперта и проектировщика, поставить объект на учет в Росреестре будет невозможно.

Графическая часть технического заключения: план этажа на момент обследования и после изменений.

В графический блок техзаключения будут входить планы, чертежи и схемы, предусматривающие следующий объем сведений:

• фактические состояние помещения до проведения работ – на поэтажном плане отражаются места расположения перегородок, дверных и оконных проемов, инженерно-технического оборудования и иных элементов;
• для предстоящего согласования нужно указать, в каком виде будут зафиксированы аналогичные характеристики после завершения работ – для этого также оформляется поэтажный план здания;
• если предстоит согласование уже выполненных работ, на поэтажном плане фиксируется фактическое состояние стен, проемов, перегородок и иных элементов.

Чтобы поставить на кадастровый учет в Росреестре уже состоявшуюся перепланировку, оформляется техзаключение о допустимости и безопасности выполненных работ. Если все требования к проведению работ были соблюдены, после согласований в ЕГРН будут внесены соответствующие изменения.

Пока в ЕГРН не отражены сведения о фактическом состоянии объекта, перепланировка считается несогласованной. В этом случае собственник не сможет совершать сделки с регистрацией в Росреестре. Самостоятельно устранить такие проблемы невозможно, поэтому собственник обязан заказать проект и техзаключение.

Как правильно заказать техническое заключение – основные моменты

Где заказать техзаключение в 2020 году, и на что обратиться внимание при выборе экспертной организации? Выдача техзаключения на руки заказчику возможно только в составе проектной документации. Поэтому только обращение к проектировщику позволит получить документ о состоянии несущих конструкций здания и безопасности работ.

При выборе экспертной организации и подготовке техзаключения нужно учитывать следующие нюансы:

• при согласовании выполненных работ может возникать проблемы с устранением красных линий БТИ – наличие красных линий означает, что ранее выполненная перепланировка была несогласованна, а фактические характеристики объекта не отражены в ЕГРН;
• при подготовке техзаключения, красные линии будут устранены, если выполненные работы не повлекли ухудшение состояния несущих конструкций – проектировщик может представить рекомендации, где будут указаны требования к усилению конструкций или восстановлению исходного состояния отдельных элементов объекта;
• при выдаче технического плана и выписки ЕГРН о согласованной перепланировке, красные линии будут отсутствовать, если все рекомендации экспертов были соблюдены.

Подробнее об условиях оформления таких документов вы сможете узнать на консультации наших специалистов.

Стоимость и сроки изготовления технического заключения

Стоимость работ по изготовлению техзаключения зависит от множества факторов – сроки подготовки документа, сложность и объем обследований, тип и характеристики здания, содержание технического задания. Чтобы определить цену за работу, нужно представить правоустанавливающие документы на объект недвижимости и указать, какие виды работ будут проводиться при перепланировке. Если оформляются документы для регистрации аренды с перепланировкой, эксперту нужно представить соответствующий договор.

Заключение

Для проведения и согласования перепланировки в многоквартирном доме нужно заказать проект и техническое заключение о состоянии несущих конструкций. Сделать это можно только через экспертную организацию. В техзаключении будут отражены результаты обследования здания и его несущих элементов, а также перечень мер безопасности. Выдача техзаключения возможно только в составе проекта.