Еще до начала перепланировки необходимо заказать проектную документацию. Если перепланировка будет проводиться в жилом помещении, необходимо согласовать проект через муниципальные ведомства. Хотя решение о возможности перепланировки будет принимать глава муниципального образования, согласование проходит через межведомственные комиссии (МВК).
Основные документы для согласования перепланировки в МВК
В результате перепланировки изменяется конфигурация помещения. Все изменения характеристик должны быть зафиксированы в технической документации, отражены в ЕГРН. Чтобы на законном основании приступить к проведению строительных работ, на согласование в муниципальные ведомства передается следующий комплект документов:
- проект, подготовленный экспертом или проектной организацией (проектировщик должен быть членом СРО;
- техническое заключение о состоянии несущих конструкций (требование об оформлении этого документа предусмотрено на территории Москвы, Санкт-Петербурга, ряда иных регионов);
- согласие всех совершеннолетние членов семьи нанимателя на проведение строительных работ;
- заявление о согласовании проектной документации;
- правоустанавливающие документы на помещение (если сведения об объекте недвижимости есть в ЕГРН, они будут запрошены на основании межведомственного обмена).
В зависимости от статуса объекта недвижимости и перечня предстоящих работ, могут потребоваться и иные документы. Например, для согласования по зданию, признанному памятником архитектуры, истории или культуры, необходимо получить дополнительное согласование в профильном Комитете архитектуры. Указанные документы должен представить собственник объекта недвижимости или его представитель по доверенности.
Порядок оказания муниципальных услуг по согласованию перепланировок размещен на официальных сайтах местных органов. На них можно найти полный перечень документов, которые необходимы для работы МВК, требования к их оформлению, контактная и адресная информация. Также у местных органов может быть заключено соглашение с МФЦ. В этом случае документы на согласование можно подать через указанные учреждения.
Как согласовать перепланировку в МВК с первого раза
Результатом обращения в МВК будет протокол комиссии с согласованием проекта, а затем и решение главы местной администрации. Основаниям для отказа при согласовании могут являться:
- представление неполного комплекта документов;
- отсутствие оснований для проведения перепланировки (например, владение жильем на праве соцнайма и отсутствие согласия наймодателя);
- неправильное оформление проектной документации, выявление нарушений строительных правил и нормативов.
Чтобы избежать отказа или затягивания сроков согласования, необходимо учитывать правила оформления документов для перепланировки.
Вот что нужно учесть при подготовке проектной документации:
- запланированные работы не должны быть связаны с изменениями конструктивных и несущих элементов здания, поскольку это относится к реконструкции (максимально допустимое воздействие на несущие стены и перекрытия укажет проектировщик);
- для составления проекта нужно обратиться в экспертную организацию, состоящую в СРО;
- в содержании проекта должен быть отражен полный перечень строительных работ, требования к безопасности в ходе перепланировки, описание конструктивных и архитектурных решений, чертежи и схемы, иные обязательные сведения.
После составления проекта нужно оформить техническое заключение о состоянии строительных конструкций, если на них оказывается воздействие в ходе перепланировки. При составлении этого документа эксперт должен сделать вывод об отсутствии угрозы для целостности и безопасности здания, предложить рекомендации по соблюдению строительных нормативов.
Статьей 26 ЖК РФ регламентирован предельный срок согласования проекта перепланировки – не более 45 дней с момента представления всех документов. В указанный период времени входит рассмотрение и проверка документов в межведомственной комиссии, изготовление и издание акта местной администрации. По итогам вынесенного решения, в адрес заявителя направляется письменное уведомление – на это закон отводит 3 дня.
Как и любое другое решение муниципального органа, отказ в согласовании перепланировки можно оспорить в судебном порядке. Наиболее распространенным случаем отказа является нежелание узаконить фактически проведенные работы, когда граждане обращаются с проектом уже после перепланировки. В такой ситуации только судебное разбирательство позволит соблюсти все законодательные требования, узаконить перепланировку после завершения работ в квартире.
Сложности согласования перепланировки МВК
Исходя из перечисленных выше оснований для отказа, а также особенностей согласования в МВК, наиболее распространенные сложности связаны со следующими обстоятельствами:
- обращение для узаконивания перепланировки после фактического завершения работ – в этом случае может потребоваться подача иска в суд;
- согласование перепланировки, выполненной много лет назад и выявленной по красным линиям на архивных планах БТИ – в этом случае нужно заново оформить всю проектную документацию, подать ее в МВК для узаконивания;
- включение в проект видов работ, которые не подпадают под определение перепланировки – в этом случае обязанность устранения ошибок в проекте возложена на эксперта.
Покупая квартиру или регистрируя арендный договор можно столкнуться с несоответствием фактического состояния объекта и кадастровых сведений ЕГРН. Как правило, это связано с проведением перепланировки без обращения в МВК и иные муниципальные органы. Нередко граждане вообще ошибочно полагают, что согласование незначительных изменений в конфигурации квартиры не требуется.
Учтите, что даже при получении согласования МВК, нужно провести кадастровый учет изменений после перепланировки. Проверка выполненных работ будет осуществляться приемочной комиссией, которая будет обязана составить акт. Если собственник или нанятый им подрядчик отступили от согласованного проекта, в выдаче акта будет отказано. Соответственно, будет невозможно получить технический план и пройти процедуру кадастрового учета.
Если узаконивать перепланировку путем обжалования через суд, проектная документация, техническое заключение и технический план будут представлены в качестве доказательства. При необходимости, эксперт или кадастровый инженер могут быть привлечены судом в качестве специалиста. Судебное решение является таким же основанием для кадастрового учета в Росреестра, как и технический план.
Скачать
-
Акт о завершенной перепланировке Размер файла: 41 КБ Кол-во скачиваний: 39
-
Заявление на согласование перепланировки Размер файла: 31 КБ Кол-во скачиваний: 29